私人住宅首季施工量按季大跌近8成 創兩年半低 第三季樓價會升定跌?

私人住宅首季施工量按季大跌近8成 創兩年半低 第三季樓價會升定跌?

樓市

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疫情不但令樓市交投氣氛冷淡,連帶發展商亦放緩起樓步伐。政府最新數據顯示,今年首季一手私宅施工量只有900伙,為2017年次季後兩年半新低。業內人士估計,疫情持續下,大有機會令今年住宅供應不達標。

撰文:經一編輯部  | 圖片:新傳媒資料室、運輸及房屋局

運輸及房屋局公布,今年首季私宅施工量為900伙,比去年第四季的4,000伙,按季大跌77.5%。同時,對比去年同期的2,300伙,亦勁減超過六成,有關數據更為2017年第三季800伙以來最低。至於私人住宅落成量則有所回升,按季上升兩成至4,200伙,按年更大升逾三倍。萊坊執行董事林浩文表示,因疫情關係,施工量極少,數據與預期相若。

政府近年努力嘗試不同方法以增加土地供應,但受制於政治及社會情況、疫情、不同持份者意見等因素,在土地供應上的進展其實並不顯著,短期供應尚且足夠,但2023年以後中長線土地供應卻仍未解決。

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萊坊林浩文估計今年住宅供應、施工量及落成量都會很難達標。

專家指未必推高樓價

他估計今年住宅供應、施工量及落成量都會很難達標,自去年下半年「社會運動」開始已持續向下。加上疫情、經濟衰退及空置稅等因素,估計今年亦不會達標,但不會因供應或落成量少而推高樓價,始終現時經濟不景氣會影響購買力。有分析認為,施工量近年一直處於較低水平,根本原因仍然是土地供應不足,發展商覓地建屋出現困難。每年實際供應量實質可能仍然只有10,000多伙左右,難以滿足港人置業需求。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出,自去年中以來,社會不穩導致市况轉差而令施工進度放慢,加上今年首季新冠肺炎疫情來襲,凍結大部分一手銷售,更進一步拖慢發展商的施工計劃及步伐。

疫後施工量料V彈

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇則認為,施工量只有900伙的確偏低,但相信數字不會長期低企,疫症過後會快速上升,因為要追回落後的建屋進度。他舉例說明,去年上半年,施工量曾低至4,000個,下半年卻急增到14,500個。預計2020年全年施工量,可以達到16,000伙的水平。至於未來三至四年一手私宅供應量則增至95,000伙,按季增加2,000伙或2%,創兩年新高,有關數字為2018年首季錄得96,000伙後最多。

運房局發言人補充,在上述95,000伙當中,估計有76,700伙為實用面積少於753平方呎的中小型單位,佔整體供應量81%,較上一季微升1個百分點。局方又表明,隨政府持續有序增加房屋土地供應,相信未來三至四年的私宅預計供應量,將維持在較高水平。數據同時顯示,在95,000個單位中,包括了10,000個已落成但未售出的「貨尾」單位,數字與2019年第四季相同。

另60,000個興建中但未售出的單位,對比2019年第四季的61,000伙,少1,000伙或1.6%。而導致未來三至四年供應伙數上升,主要是現時已批出土地而可隨時動工的單位數目,由去年第四季的22,000伙,增加3,000伙或13.6%,至25,000伙。

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中原地產黃良昇認為施工量不會長期低企,疫症過後會快速上升,因為要追回落後的建屋進度。

 

發展商指求過於供持續

不過,有地產商高層認為市場存在求過於供情況。佳明集團控股(01271)營業及市務總監顏景鳳認為,土地供應量實際未見顯著回升,政府仍然需要從多方面尋找土地,才可解決土地及住宅供應不足問題,尤其以中小型單位的需求最大。會德豐地產常務董事黃光耀認為,私樓供應不多,樓市基本因素甚佳,本港處低息環境及資金充裕,需求仍存在。

疫情下本港經濟受一定影響,未來仍會有負面數據,包括失業率上升,預計未來兩至三個月,樓價或會出現2%至3%回調,但本港樓市基調後不差,疫情後三至六個月,樓市可望回穩並有力度反彈,不要期望發展商出現大幅減價。

九龍建業(00034)市務及銷售部總經理楊聰永指,私樓供應仍然不足;加上肺炎疫情今年初爆發以來,令多個地盤施工出現放緩,並於短期內難以迅速趕回進度,故希望政府積極增加土地供應。美聯物業首席分析師劉嘉輝指,因近兩年賣地計劃可興建的單位明顯減少,當中2018/19年度約14,500伙,而2019/20年度更低見約12,200伙,因此估計今年施工量將未及過去兩年逾18,000伙水平。

Q房網香港董事總經理陳坤興指出,受疫情影響整體失業率持續攀升,經濟衰退或會持續一段時間,發展商吸納土地儲備的步伐亦會減慢。新近發展商透過補地價或換地來增加土地儲備已顯著減少,相信未來新增批出土地或會減少。不過,他相信,只待「限聚令」解除,發展商必會重啟新盤推售步伐,未來一手新盤銷售亦有望反彈。再加上政府可批的土地仍然有限,未來一手市場潛在供應或許會再次回落。

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疫情後三至六個月,樓市可望回穩並有力度反彈,不要期望發展商出現大幅減價。

 

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財團疫市積極增土儲

疫市之下,發展商賣樓不給力,但亦乘機在淡市增土儲,不論在市區及新界,都積極覓地發展。長實集團(01113)日前就持有的上水古洞兩幅土地,向城規會申請放寬兩成地積比率,將建七幢住宅,涉1,136伙。文件顯示,長實持有地皮鄰近雙魚河,其中地盤26A佔地約13.8萬平方呎,長實申請放寬地積比兩成至4.2倍,計劃興建5幢23至26層高的住宅大廈,提供832個住宅單位,總樓面約58.12萬平方呎。

集團另一地盤23A佔地5.35萬平方呎,同樣申請放寬地積比率兩成至4.2倍,擬建兩幢26至27層的住宅大廈,提供304伙,總樓面22.48萬平方呎。兩地盤共涉80.6萬方呎樓面,共1,136伙。

長實早於2018年10月就曾經向城規會提出放寬上述兩地的地積比率,當時連同附近兩幅地皮一併申請,四幅地合共提供約2,178伙,但後來撤回方案。同系規劃多年的油塘東源街5及8號,日前亦向城規會提交修訂發展方案,興建單位伙數由原先536伙,增加68%至903伙,總樓面涉41.83萬平方呎。

馬頭角木廠街9至17號及宋皇臺道90、92及100號,現為華大工業大廈等工廈物業,再度向城規會申請,擬分兩期發展安老院及商住項目,提供567伙,較去年舊方案少393伙或四成單位。地盤面積共約90,000平方呎,平均每伙單位面積則增加逾五成至1,034平方呎,另提供約11.8萬平方呎商業樓面。

華懋首次夥拍市建局

另外,有發展商在疫市中首度參與市建局項目,市建局日前公布,華懋集團以9.128億元奪得深水埗東京街/福榮街重建項目,為華懋首奪市建局項目,以總樓面逾10.4萬平方呎計,每平方呎樓面地價約8,743元,符合市場預期。

項目料提供175個中小型單位,預計2023至2024年落成。中標者將來售樓收益估計達23億元,市建局可獲分紅,每5,000萬元計,分紅由20%至50%不等。華懋表示,集團非常高興投得該住宅發展項目,是集團首次與市建局合作,計劃發展一個提升社區生活環境的可持續發展項目。

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