疫情下租客求減租 但死約未完 應否拒絕要求?|1%Anthony

疫情下租客求減租 但死約未完 應否拒絕要求?|1%Anthony

有讀者的租客要求減租,然而死約仍未過,特意向Anthony 尋求意見。

Anthony Sir:你好!最近租客要求本人減租,然而雙方剛簽了租約才幾個月,第一年的死約期還沒有過,法理上本人是否可以拒絕呢?閣下會如何處理呢?

撰文:1%Anthony (第一桶金)|圖片:unsplash

共渡時艱合情合理

在情、在理,都應該要減。

在情,事實上,在疫情未爆發前,自去年中社會運動爆發以來,筆者已有不少租客要求減租,只要提出要求,筆者一律都會減。

疫情爆發後,情況更為惡劣,很多打工仔都在捱,讀者能夠買到樓,而且有樓收租,已經是社會上比較幸福的一群,絕對應該拿出承擔,與租客共渡時艱。死約還沒有完,那又如何?是的,法理上,死約期間,業主及租客雙方必須根據租約履行責任,不可隨便說棄租就不租,要求減租就減租。

然而,法律不外乎人情,今次疫情嚴重,經濟環境那麼惡劣,租客提出減租訴求亦是合情合理,只要雙方同意,就可以修訂條款。

在理,你可能覺得對你不公平,應該遵守合約精神。然而,亦要理解,倒閉就是倒閉;失業就是失業;無錢就是無錢,你逼租客也沒用。是的,法理上,租客若沒有履行責任,業主可以取消租約並收回單位,但是有沒有想過,如果這刻真的收回單位,真的可按原價出租嗎?

事實上,市面上的住宅租金普遍已下跌一成甚至更多;更差的情況是,就算肯平租,都未必這麼快就租出,尤其是租金較高的物業,隨時要丟空幾個月。是否值得呢?計計數看。假設每月收租20,000元,如果丟空,一個月損失20,000元。

若減租兩成,每月損失4,000元,即是說,丟空一個月等如減租五個月;丟空兩個月等如減租十個月,還未計再出租的代理佣金,以及可能需要修葺一下物業的成本,是否值得堅持要收貴租呢?

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若減租兩成,每月損失4,000元,即是說,丟空一個月等如減租五個月。圖片:Unsplash

免傷和氣除笨有精

更差的情況是,如果閣下堅持不願意共渡時艱,與租客定必鬧得不愉快。若租客不交租,做租霸,損失就更慘重了。正常情況下,透過正式法律程序收樓,需時大概半年,現在可能會拖更久,損失半年租金,值得嗎?

如果大家氣上心頭,租客不但不交租,還搞破壞,到你收回物業時,亂過亂葬崗,甚至需要維修,又要多花一筆裝修費,更慘!然而,減租也有不同方法。

如果租約差不多到期,可以選擇直接簽訂新租約,正式減租。以你的情況,剛剛簽了租約不久,死約還沒有過,可以選擇減租一段時間。例如雙方協議,在接下來的六個月,減租5,000元,之後再視乎情況再洽談。若到時經濟恢復過來,就可收原有租金了。這種情況對業主來說,損失也比較少,讀者可作考慮。