環球經濟惡劣 失業率高企 為何樓市成交卻不跌反升?|1%Anthony

環球經濟惡劣 失業率高企 為何樓市成交卻不跌反升?|1%Anthony

環球經濟仍然惡劣,市場購買力理應尚未回復,有讀者對於近日樓盤成交增加有疑惑,希望Anthony解答固中原因。

撰文:1%Anthony (第一桶金)|圖片:unsplash

Anthony Sir:

你好!最近發現很多人到本人居住的地區睇樓,地產代理說近日樓盤成交量增加。本人不明白,現時環球經濟惡劣,世界各地未解封,很多公司要關門、很多人失業,市場怎會有購買力呢?為甚麼仍有人買樓,會不會只是虛火呢?

讀者Wally上

是的,最近二手樓市成交確實很旺。本港連續十多天沒有本地感染,另適逢「5•1」長假期,大批市民已急不及待走出去唞氣,二手樓市也是一樣,睇樓的人一樣多。而本港失業率高企,為甚麼那麼多人買樓?要分兩個層面來看:買得起及願意買。

第一,買得起樓的人,並非一般打工仔。今次疫情影響廣泛,各行各業都停擺,尤其是很多小市民賴以為生的零售、服務、旅遊、飲食等前線行業,很多打工仔都面對停薪、減薪、失業,當中不少更是手停口停,基本生活都成問題,僅有的積蓄都已花得七七八八了,卡數愈碌愈多,還說甚麼買樓呢?

傳統經濟理論,將「就業率」理解為「購買力」,認為人必須要「就業」才賺到錢,才能買到樓。如果經濟不景,失業率高,樓價及租金均會失去支持,應該要下跌。可惜現實是另外一回事,香港的樓價已與一般打工仔收入脫節,買得起樓的人,並不是一般的打工仔。

買得起樓的人可能是中產人士,有點積蓄,不太受今次疫情影響,又受惠特首林鄭月娥放寬高成數按揭,原本買不到,現在買得到,有能力就趁便宜去買。他們更可能是先知先覺的投資者,例如筆者不少學員,早在幾個月前已做好準備,所以能夠在今次跌市中買到筍盤。

環球經濟惡劣 失業率仍然高企 樓市成交卻不趺反升?|1%Anthony
傳統經濟理論,如果經濟不景,失業率高,樓價及租金均會失去支持,應該要下跌。圖片:Unsplash

等住執平貨

第二,除了買得起外,也要看投資者是否願意買。幾個月前,即使買家有能力買,也不願意買。

當時的樓市,無論一手還是二手市場均是一潭死水,因為香港和內地當時仍然處於疫情的風口,確診人數日日創新高,看不到終點。現在連疫情最嚴重的歐洲及美國,均已過了高峰期,新增確診數字和死亡數字正在下跌。

最重要的是,各國政府無上限量化寬鬆政策(QE),熱錢氾濫,四出尋找安全港。既然最壞的情況已經過去,先知先覺的投資者搶先入市。正當一般市民仍然只著眼一些宏觀數據,本地生產總值(GDP)、就業率等,投資者趁大市仍然未回升,已部署好出擊。

試想想,世界各國無限熱錢;再加上香港本身土地供應問題無法解決,兩個黑洞碰在一起,自然就會激起千呎巨浪。雖然很多人失業,收入少了好多,但是仍然有很多人很有錢,等住執平貨,別小看買家的購買力。