【上車首選H按】Hibor港元拆息跌至0.59厘H按最新約1.84厘 轉按套現好時機 4招按揭攻略

【上車首選H按】Hibor港元拆息跌至0.59厘H按最新約1.84厘 轉按套現好時機 4招按揭攻略

全球大「放水」,美國聯邦基金利率降至零水平,HIBOR普遍下行,其中與供樓按揭相關的一個月拆息今日(5月19日)更跌至0.59101厘,造就H按跌穿2厘。憧憬低息環境持續,星之谷按揭行政總裁莊錦輝認為現時屬加按及轉按的好時機,並分析各款按揭計劃利弊,建議業主善用按揭儲蓄掛鈎戶口(Mortgage Link)賺息。

撰文:經一編輯部 | 圖片:新傳媒資料室

加按和轉按分別

加按和轉按常令人感到混淆,簡單來說,加按是在原本銀行增加貸款額,一般均為套現。 轉按就是將物業按揭由原本銀行轉到至另一銀行,當中分為平手轉按及轉按套現,前者單純轉移未供完的貸款;後者則在轉移之時重新為物業估值,增加貸款額。

加按及轉按的好處在於業主可襯物業升值,獲取額外現金作投資或週轉之用,亦可享銀行額外提供的現金回贈。 莊錦輝指,轉按較加按更「著數」,事關轉按是將整筆貸款轉移,金額較高,回贈的現金亦較多,同時銀行多會給予最優惠利率。 相反,加按就只有加按部分有回贈,利息亦較高。不過他提醒,選用「林鄭plan」又或是新造九成按揭的買家不能加按。

莊錦輝表示,樓價雖輕微下調,但仍較數年前高,此時加按或轉按套現正是好時機。

「套到的資金視乎估價,若於兩至三年前買入單位(非單幢或村屋類),至今點都有二至三成升幅,點都套到幾十萬元,即便套一百幾廿萬元都不難。現時政府放寬了按揭成數,首期只需數十萬,咁已經可以做到首期買第二層樓。」

H按慳幾多?

今日HIBOR一個月拆息報0.59101厘,跌穿0.6厘,為2017年10月以來最低。銀行新造H按利率以H+1.25%計,實際約1.84101厘。 假設業主數年前以2.15厘供100萬元借款額,還款期30年,月供約3,772元;以新造H按利率1.84厘計算,月供約3,617元,即每月可慳155元。還未計算轉按時的現金回贈,現時銀行最高現金回贈為1.6%,即每100萬元可獲回贈16,000元。

尤其是早幾年使用發展商「呼吸plan」上車的人士,過了呼吸期後息率高達5厘。故莊錦輝建議業主趁機轉按至銀行,利息不足2厘,又可選用新的按揭計劃。

惟要注意,轉按要做高成數按揭,申請人須通過壓力測試,而且不准套現。

【上車首選H按】港元拆息跌至0.59厘H按最新約1.84厘 轉按套現好時機 4招按揭攻略
善用Mortgage Link(高息活期存款戶口),將賺到的利息對沖供樓的利息支出。

善用高息活期Mortgage Link戶口

至於未有進一步投資計劃的業主,莊錦輝建議可將資金放入Mortgage Link戶口,遇到投資機會時便可以出擊,又可為未來預先準備一筆應急錢。

譬如最近有業主受制於辣招,未能即時賣樓套現週轉,此時可從該戶口中即時提款。 他續道,當申請按揭時銀行會送一個 Mortgage Link戶口,屬高息活期存款戶口。貸款人可享與按揭計劃利率相同的息率,賺到的利息可對沖供樓的利息支出。 故將加按或轉按套取的現金存入Mortgage Link戶口,就猶如零息貸款,直到貸款人從戶口提取現金,才需要繳付利息。

不過Mortgage Link設有存款上限,大部分均為按揭貸款額的一半,小部分銀行容許最高達貸款額六成。

上車首選H按 定息冇著數

目前市面上的按揭計劃主要有H按、P按、定息計劃,莊錦輝首推H按。他指,H按的封頂位跟P按一樣,變相在供樓的30年間,用H按的利息永遠都會低過或等於P按,故一定選H按。除非買的是居屋又或是公務員需要申請房屋津貼,就只許用P按。

至於定息計劃更是昂貴。莊錦輝表示,其10年期、15年期、20年期的年利率分別為2.55厘、2.65厘、2.75厘,但目前實際利率普遍僅2.1厘,明顯較貴。 雖說HIBOR總會上升,即便如此,H按的封頂位為2.5厘,仍然是較定息的2.55厘至2.75厘為低。

故在息率上,定息並沒甚麼優勢。 然而,選用定息計劃可豁免壓力測試,適合申請高成數按揭的首置人士,條件是貸款人或其擔保人不能有其他按揭在身;或是欲甩發展商二按的業主。

此外,若銀行調高最優惠利率,封頂位相應會增加,則定息優勢得以顯現。事實上,現時美國息口處於零水平,除非美息升至接近3厘,否則香港銀行不會加最優惠利率。而環顧世界,各國經濟受疫情重挫,復元需時,未來數年的經濟環境並不樂觀,故美國加息至最優惠利率上調的發生的機率甚微。

值得留意的是,定息期過後將變回浮息,但浮息息率相當貴,以P減2.35厘計,實際利率高達2.65厘。因此,即使定息按揭首十年有優勢,但之後20年仍輸H按;而且又沒有現金回贈,以目前新造按揭總回贈最高可達1.95%,變相定息還是不太「著數」。

【上車首選H按】港元拆息跌至0.59厘H按最新約1.84厘 轉按套現好時機 4招按揭攻略
莊錦輝首推H按,H其利息永遠低過或等於P按,居屋或公務員除外。

申請按揭必勝四招

  1. 向業主爭取買樓成交期由兩個月延長至三個月。早前因疫情關係實行在家工作,使審批進度較慢;加上近期成交反彈,申請個案增加,以防未能於成交期內及時批出貸款。
  2. 了解個人入息及樓宇種類。若屬自顧、收入浮動人士;或是有意購入村屋及舊樓,建議先到銀行做預先批核之後才去「拍板」購買。
  3. 考慮工作穩定性。有別以往做法,現時遞交按揭申請後,出糧後銀行仍會要求查看糧單,故待批期間失業,將影響申請。
  4. 確保交齊所需文件。以往按揭申請相對易批出,但現在銀行謹慎得多,所需的文件亦較從前多,如果想批核過程加快,緊記要備妥全部文件。

相關樓市新聞:樓價大跌機會微 最後上車時機將離去 靚價樓宜在二手市場中尋 中原陳永傑:港府應撤辣及取消壓測

使用Mortgage Link 好處多

情景1

假設銀行提供的H按計劃為「H+1.25厘」,H按封頂位為「P-2.5厘」(P為5%),實際封頂利息即為2.5厘。

業主貸款720萬元,還款期25年,每月供款為33,823元。 業主最多可把貸款的50%金額,即360萬元放入Mortgage Link戶口,並享有 「H+1.25厘」利息。

情景2

業主兩年前以800萬元購入物業,造六成按揭借480萬元,當時每月供款約21,533元。至今供款兩年,未供的貸款約452萬元。

現在物業升值了兩成,市值960萬元,業主最多可加按124萬元(960×60%-452)。若果業主把加按的124萬元放入Mortgage Link戶口,可享受兩年前買樓時的供樓利息。

加按後,貸款額由452萬增至576萬元,假設供款年期沒有增加,每月供款由21,533元增加至28,094元,即每月供多6,561元。但是,Mortgage Link戶口每月會產生利息,以2.5厘計算,每月利息約2,634元,變相抵銷加按部分的利息支出,供款增加只是本金償還。

相關樓市新聞:日出康城升值潛力高 趁低水上車價即買3房單位 未來將有完善交通及生活配套

免責聲明:本專頁刊載的所有投資分析技巧,只可作參考用途。市場瞬息萬變,讀者在作出投資決定前理應審慎,並主動掌握市場最新狀況。若不幸招致任何損失,概與本刊及相關作者無關。而本集團旗下網站或社交平台的網誌內容及觀點,僅屬筆者個人意見,與新傳媒立場無關。本集團旗下網站對因上述人士張貼之資訊內容所帶來之損失或損害概不負責。