月入大減一半至25,000元 仍要苦供3層元朗樓2車位 未能轉按套現如何是好?|諗Sir

月入大減一半至25,000元 仍要苦供3層元朗樓2車位 未能轉按套現如何是好?|諗Sir

讀者施先生:本人38歲,工作收入由疫症前約35,000至38,000元,減少至約25,000元,預計經濟狀況會於年尾至明年回復正常。與40歲太太育有兩個小朋友,分別4歲及6歲,太太月薪由5,500美元跌至僅1,000美元,未知何時回復正常。

撰文:諗sir|圖片:RTHK、unsplash

讀者背景

物業全位於閣下不太建議的元朗區,但買了多年有情意結。本人大學畢業後不久就買樓,算是有3個單位放租,但因入錯行,人工升幅不大,現金流嚴重不足,流動現金僅20萬元,可賣股票30萬元。

由於本人及太太收入大減,暫未能將自住樓與車位拆開以賣掉車位,現只能嘗試放售日本難波區物業,再待太太收入正常化後賣車位,望合共套現200萬元。打算部分放於deposit link收息,其餘買債基或直債收息。閣下認為計劃可行嗎?

月入大減一半至25,000元 仍要苦供3層元朗樓2車位 未能轉按套現如何是好?|諗Sir
讀者現嘗試放售日本難波區物業。圖片:unsplash

專家分析

此個案反映普通市民若一畢業就買樓投資,等級可以升到幾盡。

讀者提供資料顯示自己目前擁有以下物業:

  1. 天水圍居屋,父母弟弟自住,他跟弟弟各付一半,已供滿,估價420萬元
  2. 元朗25年樓,細屋苑3房單位連車位,一家4口自住,單位、車位各估價720萬及140萬元,一併上會,尚欠380萬元
  3. 元朗30年單幢樓,估價450萬元,欠200萬元,正放租
  4. 元朗11年私人屋苑,4房連車位,母親單名,估價900萬元,車位120萬元,一併上會,尚欠460萬元,正放租
  5. 日本難波樓,現約1,000萬日圓,無按揭。

疫情影響工資跌 物業組合無法重組?

讀者手上單位面值約2,800萬元,按揭尚欠1,000萬元,以讀者月入30,000至40,000元而言已算「贏」了六合彩,因現已手持1,800萬元淨值的資產。惟現時工資大跌,讀者不能隨便轉按「甩名」或重整物業組合,可以怎辦?

首先要確保當市道再跌,都不能輸超過500萬元。有一定資產的人,應先防止蝕太多。

讀者太太會否考慮做兼職?如讀者太太或弟弟拓展第2收入,就可以將車位甩出賣掉套現。至於元朗單幢樓及4房連車位,由於結欠只是市值50%左右,繼續放租再補齊「三寶」,讓銀行把租金收入當入息證明,母親就有更大借貸力。

由於讀者單位都以不同家人名義持有,「人頭」不只可用以買樓減省印花稅,更可配合開公司、拓展工資及租約收入等,以此轉按並重整手上物業。

讀者計劃賣出車位及日本樓,這的確是顯而易見的第1步。筆者亦同意有剩錢可用以買債基收息,並為太太與母親重構工資收入和租約,創造全新局面,此為重中之重。

讀者一開始已選錯物業地點為元朗,現在不能重頭來過,但宜用租約及第2收入加強借貸力。加上可用公司名義合法避走租金收入稅,亦可考慮將日常支出打入母親公司賬目作為開支,省到的稅款及槓桿能力必然倍升。

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