樓市平衡時空 細單位跑輸 汪敦敬:息口仲低過租金 有咩理由唔買樓?

樓市平衡時空 細單位跑輸 汪敦敬:息口仲低過租金 有咩理由唔買樓?

聯儲局議息會議結束,基準利率維持在零至0.25%,更揚言要動用所有工具來支持受疫情衝擊的經濟,直至有信心經濟從疫情中復甦,而香港則未有銀行宣布調整最優惠利率(P)。息口越跌越低,現在是否入市好時機?

撰文:經一編輯部|圖片:新傳媒資料室

辣招、低息加持 樓市企硬唔跌 汪敦敬:息口中低過租金 有咩理由唔買樓?

銀行或再上調新造按息

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,多個央行息口降至零,在全球進行量化寬鬆政策(QE)下,「水浸」令資金有機會持續流入香港銀行體系,有利樓市發展。

截至上週三(7月29日),香港銀行體系結餘為1,802億元(見圖表四),金管局7月已九度向市場注資逾517億元。在熱錢流入的趨勢下,銀行結餘料重返2,500億元。

此外,最新公布的香港銀行同業拆息(HIBOR),截至上週三,一個月HIBOR報0.25厘,以現時新造H按計劃H+1.5厘計算,實際按息為1.75厘,低於封頂息率2.5厘75點子。

曹德明表示,如銀行結餘重返2,500億元水平,拆息有機會下試至0.2厘,H按實際息率或會試1.7厘。不過,他指全球經濟依然低迷,銀行或推行風險管理政策,即在拆息下跌的情況下,有機會再次上調新造按息,以及調整回贈優惠等措施。

辣招、低息加持 樓市企硬唔跌 汪敦敬:息口中低過租金 有咩理由唔買樓?

樓市將現平衡時空

香港樓市除了有辣招撐住外,低息環境亦成就了樓市企硬不跌的主因。香港銀行同業拆息(HIBOR)回落,一個月拆息連續向下,跌至0.25厘,創近四年低(見圖表二)。

祥益地產行政總裁汪敦敬表示:「首先,低息代表銀行結餘水浸,資金充足。而低息無疑是對樓市最好的消息,雖然有銀行加息,不過加完之後都減,所以市民現在是享受低息環境。」

他預期資金會繼續流入,息口亦會繼續處於低水平:「追現金流不自覺就會追股票,香港金融中心地位持續強勢,更是『愈跑愈順』。來港第二上市的公司未停過,我相信各國的資金亦一直在流入香港,所以我們會繼續享受低息期。」

息口愈跌愈低,汪敦敬在地產界打滾38年,指現在的低息口罕見,更直言是「痴晒線」:「現在買樓真是很便宜,息口比收租回報率更低的時候,風險與成本大大降低。其實買樓還有甚麼風險?你話你無錢供樓,那你有錢交租?」

「香港實在是投資天堂,除持續低息之外,貨源還多。就以樓市為例,樓市起動的板塊比以前更多,自港府上年宣布九成按揭政策後,現時600萬元以上的成交比年頭增加,而細單位因為多人換樓而增加了放盤量。」

雖然樓市利好消息多,但汪敦敬續指從市場放盤量中可看到樓市有機會踏入「平衡時空」,即極端好跟極端差會同時出現:「細單位放盤量有增加,但細單位的換樓對象,即600萬元以上的樓盤成交量有增,但放盤量未見明顯增加。」

在此情況下,汪敦敬預期細單位有機會微調,樓價升幅慢於大市;而600萬元以上的樓盤樓價理應上升:「未來一定是平衡時空,因為購買力、族群不同,政策亦令每個板塊的業主的喜怒哀樂都不同,但只要你把握好風險,不要過分勇猛,其實現在是很好的投資處境。」

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