38歲未婚讀者尚餘17年樓按 想50歲退休可如何規劃?如何在退休前多買一個出租物業?|財智姊妹淘

38歲未婚讀者尚餘17年樓按 想50歲退休可如何規劃?如何在退休前多買一個出租物業?|財智姊妹淘

讀者Karen現38歲,未婚,與家人同住於已供滿的物業 ,希望12年後(50歲時)能提早退休,現詢問財務上可怎樣安排,也想知道能否在退休前多買一個出租物業。

撰文:財智姊妹淘  | 圖片:Unsplash

讀者財政狀況:

每月總收入:86,000元

  • 月薪 (註1):70,000元
  • 租金收入(註2):16,000元

每月支出:46,500元

  • 強積金:1,500元
  • 個人支出:20,000元
  • 保險:1,500元
  • 家用:10,000元
  • 出租物業之按揭:13,500元

每月盈餘:40,000元

資產:10,500,000元

  • 現金:2,000,000元
  • 股票:500,000元
  • 出租物業:8,000,000元

負債:

  • 出租物業之樓按 (尚餘17年):2,520,000元

淨資產:9,980,000元

強積金戶口價值:800,000元

註1 : 雙糧預留作交稅儲備
註2 : 已扣減差、管理等雜項

專家分析:

不論以入息、盈餘、資產層面來說,讀者是相當不俗的,是否能提早退休,相信在財政上並不是太大難度。但筆者建議讀者留意以下細節:

  1. 假設每月所需退休金是2萬元,以本港女士約85歲平均壽命、每年3%通脹計算,讀者需要約1,050萬元的退休金;
  2. 50歲時出租物業尚欠5年按揭未償還,若利率不變,尚餘按揭額約是70萬元,多預留這筆錢將更穩妥(雖然是出租物業,但日後的租務市場較難預計,所以還是保守點好);
  3. 出租及自住物業亦需預留一筆錢作大維修用途,筆者建議可預留100萬元;

總退休金約需1,220萬元。

現時讀者的流動資產有250萬元,強積金80萬元,每月盈餘約4萬元(這部份在50歲時可累積至598萬元),若假設所有本身收入及支出、租金收入、按揭支出等情況不變,強積金只有最低3,000元供款(每年3%投資回報),股票每年有6%回報,現金和盈餘只放在活期戶口,在50歲時總資產可達1,053萬元,若計算每年加薪和租金漲幅,相信和所需的總退休金額應相距不遠。要令計劃更有把握,也要積穀防饑,預防經濟較差、又或者通脹、滯脹等問題,也應好好管理資產,增強抗逆力。

在此筆者有以下建議:

預留9個月支出(約40萬元)作現金儲備後,可將餘下的160萬元現金作適度之投資增值,若風險承受能力不高的話,可選購收租股,也可加入環球已發展市場的股票基金(甚或股債混合基金),甚至短年期(約10-15年)高息儲蓄保險,以分散風險;

畢竟長退休期或會有很多難以預測的情況發生,所以建議從每月的盈餘中抽調15,000元至年金計劃,自製長糧「鬥長命」;若以10年為供款期,然後在65歲時開始「終身領取年金」,讀者每年可領取42萬元的年金,直至終老,若延遲至70歲才開始,每年可領取的年金更可增至近66萬元,對讀者這類提早退休一族,「安全網」更能進一步加固!

至於讀者能否在退休前多買一個出租物業?筆者看最重要的考慮未必在於是否有足夠的財力,卻是在政策(例如辣招)、按揭條件(例如第二物業的按揭比例)上能否配合,但無論如何,筆者建議讀者在退休前3-5年就要落實,以免打亂退休前的最後安排,也可儘量拉長按揭年期,減低早期成本。

美聯金融集團高級副總裁
鄺翠玲 CFPCM

38歲未婚讀者尚餘17年樓按 想50歲退休可如何規劃?能否在退休前多買一個出租物業?|財智姐妹淘
讀者能否在退休前多買一個出租物業,最重要的考慮未必在於是否有足夠的財力,卻是在政策、按揭條件上能否配合。圖片 : Unsplash

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