5大新盤本週末開售大混戰 今年仲有咩大型新盤?附4個買樓放租小貼士

5大新盤本週末開售大混戰 今年仲有咩大型新盤?附4個買樓放租小貼士

本港7月爆發新冠肺炎疫情第三波,全城高度戒備,連累新盤銷售於7、8月呈膠著。不過,伴隨疫情緩和,新盤銷售可望重現曙光。再者,疫情下屯門三個新盤於暑假期間仍可「去貨」,包括香港小輪及帝國集團旗下帝御.金灣、新鴻基地產的御海灣,以及恒大.珺瓏灣2期,令新盤供應未至斷纜。

撰文:胡說樓市|圖片:胡說樓市

根據中原地產一手樓資料,截止至9月16日,9月一手私人住宅買賣合約登記暫時錄得524宗,總值52.9億元,並預料整月約有800宗及80億元,將較8月1,049宗及118.9億元,分別下跌23.7%及32.7%。

料有關宗數將創自今年4月753宗後的五個月新低,金額將創自今年3月74.7億元後的六個月新低。可見疫情對新盤銷情有一定影響,8月期間缺乏大型新盤開售,影響一手買賣回落至千宗以下。

新盤銷售重新起動

不過,經歷本月上旬淡市後,第三波疫情稍緩和,發展商早已蠢蠢欲動,於9月19日週末,兩個全新盤銷售再起動,首輪銷售均沽逾9成。而二手屋苑交投亦按週回升單位數,刺激短期樓市氣氛向好。除了疫情緩和及限聚令放寬,美國宣布維持超低利率至2023年,亦有利本地息口低企,為樓市營造正面氛圍。

因此,只要疫情受控,預計短期內市場將重新被一手樓牽引。再加上9月多個新盤部署推售,不單令一手市場成交回升,焦點重回新盤,而其銷情將成樓市短期走勢的指標。

如果有意購入新盤自住,或打算趁低息買樓收租,多個新盤出籠,值得買家留意。而買樓放租又有甚麼要注意?

短期五大新盤混戰

短期內推售的五大新盤,遍布港九新界,適合不同人士需要,其中已開售的包括:位於西營盤的恒地藝里坊.2號、新地旗下天水圍濕地公園Wetland Seasons Park 3期、以及長實旗下位於將軍澳日出康城8期Sea To Sky。另外兩個市區新盤,包括德祥地產及市建局合作的長沙灣海壇街海珀,和其士及市建局合作的大角咀傲寓。

恒地藝里坊.2號及新地Wetland Seasons Park 3期於對上一個的週末均售出逾九成,在9月最後一個週末,兩盤再度短兵相接。同場亦會加映日出康城Sea To Sky。

西營盤藝里坊.2號低開貴賣

位於港島西營盤藝里坊.2號共264伙,實用面積介乎174平方呎至381平方呎,本週推出72伙,首度推兩房單位。72伙中包括12伙兩房戶、53伙一房戶及7伙開放式單位,折實售價則介乎598.4萬至1,115萬元,折實呎價由25,849至31,429元不等。

該盤首張價單折實平均呎價27,620元,比藝里坊.1號兩年前首批均價29,988元,低出8%。入場單位是214平方呎的開放式戶,折實價約563萬元。

其實該盤位於港島核心區,叫價不會便宜;加上屬中西區校網,以毗鄰二手盤縉城峰為例,459呎單位成交價達1,070萬元,呎價至少要23,300元。

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天水圍Wetland Seasons Park 3期貴同區二手近3成

另外,新地的天水圍新盤Wetland Seasons Park 3期共有318伙,於9月19日週末首輪開售133伙,即日沽逾九成,即加推38伙,折實平均呎價13,688元,已較首張單位的折實平均呎價12,968元高逾5%。

單位實用面積介乎312至683方呎,涉及一至三房,計入18%折扣優惠後,折實價427萬至873.6萬元,呎價12,407至16,118元。其中入場單位為1樓B5室,實用面積315平方呎,屬一房間格,折實價426.6萬元。新地乘勝追擊,本週末再賣餘下192個單位,與藝里坊.2號交鋒。

另外Wetland Seasons Park 3亦加推6號價單涉及48伙單位,折實均價為13,942元,實用面積312平方呎至684平方呎,售價501萬元至1,146.8萬元。

雖然Wetland Seasons Park 3位置較北,不過由於環境優美,而入場費可低於500萬,因而不乏捧場客。以同區樓齡16年慧景軒為例,成交呎價需11,000萬元,單位為2座H室高層693呎。該新盤叫價算進取,明顯高出同區二手舊樓近三成。

延伸閱讀:Wetland第3期5號價單折實呎價13,805元 入場費554萬元起

日出康城Sea To Sky愈賣愈貴

另外,長實旗下位於將軍澳日出康城8期Sea To Sky共涉1,422伙,6月開始銷售至今去貨理想,已經售出802伙單位,套現約85.6億元。Sea to Sky亦於9月26日公開發售285伙,加入Wetland Seasons Park 3及藝里坊.2號戰團。

是次推售285單位,折實呎均價17,459元,涉及46伙4房單位,189伙3房單位,而餘下50伙單位為2房單位。折實售價為686.8萬元至2,037萬元,折實呎價14,489元起,實用面積474至1,075平方呎。

其實Sea to Sky首輪單位幾近沽清,首輪開賣462伙,折實平均呎價16,275元,入場費624.8萬元。

該盤首張價單涉285伙,折實平均呎價15,823元,開價有折讓5%,兩房戶入場費643萬元。呎價已由首張單15,800元,升至首批逾16,000元,而最新一批再升至17,500元。

該盤愈賣愈貴,但似乎無阻銷情。其實是次Sea To Sky亦算貼近同區樓價,以日出康城7期MONTARA為例,呎價介乎14,996至18,401元。例如MONTARA 2座7樓單位,成交價743萬元,面積450呎,呎價要16,516元。

延伸閱讀:多個新盤週六齊發售|SEA TO SKY入場費687萬起售285伙、Wetland Seasons Park 3期501萬元起

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長實旗下位於將軍澳日出康城8期Sea To Sky共涉1,422伙,6月開始銷售至今去貨理想。圖片:由胡說樓市提供

九龍新盤海珀及傲寓搶客

另外,德祥地產及市建局合作的深水埗海壇街新盤海珀已出首張價單,蓄勢待發開賣。首張價單涉及50伙,涉及開放式至兩房,實用面積283至474平方呎,折實樓價536.7萬至972.6萬元,折實呎價17,975元至22,542元。入場單位為5樓B室,實用面積283平方呎,折實樓價536.7萬元。

以同區二手樓丰匯,二手呎價介乎14,516至18,453元,2座高層成交單位為例,面積600呎,呎價要14,516元,成交價871萬元。海珀開價不算平,高出二手逾兩成。

此外,其士泛亞及市建局合作發展的大角咀新盤傲寓亦將開賣,項目位於福澤街8號,以單幢式發展,樓高25層,共提供144伙,包括46伙開放式、88伙一房及10伙特色戶。面積最細單位為2樓平台特色戶,面積為約260平方呎。

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其士泛亞及市建局合作發展的大角咀新盤傲寓亦將開賣。圖片:由胡說樓市提供

大型新盤陸續有來

如果對上述新盤仍未合胃口,未來不乏大型新盤登場。如新世界及港鐵合作發展大圍站上蓋住宅項目,有很大機會於末季推出,因為區內代理已摩拳擦掌準備就緒。該項目可供3,090個住宅單位,並分三期推出,料首期涉及783伙。單位設計涉及一房至四房,預計落成日期為2022年。

如果可獲批預售樓花,有機會於短期內登場,有望成為新盤焦點。最後,南豐集團及港鐵發展的日出康城10期項目,亦部署年底前於市場推出,涉及893伙,單位設計包括兩房至四房不等,預計2022年4月落成。

買樓放租注意小貼士

近期發展商陸續重啟賣樓大計,如果有財務實力,買新樓放租又該留意甚麼?以很受投資者歡迎的藝里坊.2號作闡釋例子。注意點:

1. 留意關鍵日期

新盤一般以樓花發售,如果選擇折扣率較高的即供付款辦法,就會有一段收租空窗期,藝里坊.2號關鍵日期是2021年11月,即是約有一年時間白供。

如果選擇建築期付款辦法,折扣率較低,自行衡量利害。

2. 按揭安排

相對於首置自住客,投資客的按揭安排也較嚴謹,既不能申請按保,按揭成數亦較首置客降低一成。如果非首置客,更要付劃一15%「辣稅」,這些成本要計算在內。

3. 座向與景觀

買樓花,必須要到現場視察,仔細查看座向與景觀,這些絕對會影響單位的叫租能力。就以藝里坊.2號為例,全部樓望樓,部分更會受對面冷氣機熱氣影響,這點要注意。

4. 競爭對手

藝里坊.2號之所以受投資者歡迎,是因為剛好座落於西營盤站旁,而且鄰近中上環等CBD,吸引白領租住。但這不是獨有優勢,因為旁邊藝里坊.1號已落成,加上新世界的瑧蓺,都是性質類近的新盤。在競爭大之下,隨時會影響單位叫租能力。當然,在下決定之前,都可以先參考競爭對手的租值,讓收租回報有更好預算。