【上車族注意】按揭供款之外  置業開支每月高達3,000元

【上車族注意】按揭供款之外 置業開支每月高達3,000元

香港樓市持續調整,加上不少發展商及銀行均提供九成或以上樓宇按揭,吸引一批準買家打算花少少錢付首期,執平貨上車置業。

很多人置業時,只會著重按揭的每月供款,以為自己負擔得來,過到壓力測試便可上車。但其實置業還有不少開支,這筆支出隨時每月達數千元,是按揭供款的兩成至三成。

小編早前訪問香港業主會會長佘慶雲,講解置業的必需開支。再以九龍德福花園一個兩房單位為例,幫大家計一計數。

1. 差餉地租

除了前高官霸佔官地外,大部分在香港擁有物業的業主,均需要繳交差餉,費用因所處地域而有所不同。

以德福花園為例,每季需要繳納1,500至2,000元不等。雖然今個財政年度有差餉寬免措施,不過只是減免部分,而且設有上限,實際幫助有限。

另外,地租要視乎地段與政府所納的土地契約是否到期,一般款額相當於批租土地應課差餉租值的3%。目前香港大部分地契到期年份是2047年,即現時上車,供款30年,供滿前地契年期早已屆滿,屆時便需支付此筆地租。

每月平均開支:約500至700元

2. 管理費用

物業所在大廈的保安、清潔、公用地方保養、設施維修等,通通需要錢,因此需要各業主以繳付管理費方式,籌集資金處理。一些資助房屋或樓齡較舊的物業,可由業主成立的法團聘請管理公司處理。

不過,新建的物業或港鐵(00066)物業,因其業權問題,只能夠使用發展商提供的管理公司,從而需要繳交較高管理費。

佘慶雲指,部分發展商保留持有會所、平台花園、商場、停車場等設施,使其擁有的業權大於其他業主;又以德福花園為例,由於其基座設有商場、港鐵車廠等,因此港鐵擁有的業權份數較大。這些大業主有較多業權,因此可以擁有較大話語權決定管理方式。

佘慶雲又指,部分發展商決定管理方式,亦可用高於市場的費用,進行保安清潔及維修,結果將費用轉嫁業主。

現時本港普遍物業的管理費介乎每呎1至2元,惟現時新盤已升至每呎3至4元,一個400呎的新盤,管理費隨時1,600元。

每月平均開支:約1,000至1,500元

3. 保險費用

承造按揭時,銀行均會要求客戶購買「火險」,即樓宇結構保險,保費一般低於投保額的0.15%;同時,一般業主會購買家居保險,以保障人身及財產安全。市面上這兩類保險收費各異,平均每個月150至250元不等。

另外,佘慶雲指,法例規定業主持有的物業,需要購買不少於1,000萬元第三者保險,通常由大廈所屬管理公司集體購買,因此管理費內已包含有關收費。

每月平均開支:約150至250元

4. 維修費用

最後一項置業開支是維修費用,而且並非一般的維修,而是指政府強制的強制驗窗及驗樓計劃。根據資料顯示,樓齡達10年或以上的私人樓宇業主,如接獲屋宇署的法定通知,需要委任合資格人士就樓宇所有窗戶進行訂明檢驗及修葺;而樓齡達30年或以上的私人樓宇,則需要為公用部分、外牆及伸出物或招牌,進行檢驗及維修。

先講驗窗,基本上每隔五年便要驗一次,雖然坊間不少驗窗公司都標明免費驗窗,但一般都會要求業主維修換零件,維修費有平有貴,普遍2,000至4,000元不等。若然無需維修,也會象徵式收取500至1,000元的檢查費。

驗樓就每隔十年驗一次,理論上伙數愈少,所攤分的成本愈高,而伙數愈多的屋苑,維修費理應愈平;一般開支視乎維修範圍而定,普遍每戶夾50,000元已可有十分理想的效果。

不過,上述所講只是「一般情況」,如果遇上圍標,隨時出現天價維修情況;以近年最轟動的沙田翠湖花園維修個案為例,總費用高達2.6億元,平均每戶要承擔21萬至33萬元。

另一個知名的維修個案,還有大圍富嘉花園,費用高達9,500萬元,每戶需支付80,000至11萬元,最後業主要集資30萬元,入稟控告法團才可將問題解決。

小編假設10年要驗窗兩次、驗樓一次,維修費大約是60,000元,即每個月的支出約為500元;不過先決條件是,沒有遇上圍標情況。

每月平均開支:約500元

粗略一計,單是上述四項,每月便要多付2,150至2,950元,原本想月供12,000元,怎料變成每月15,000元,若再加上水電煤或日後加息等利息開支,負擔都不少。要上車的朋友,按揭供款千萬不要計得那麼盡!


香港業主會會長佘慶雲

撰文:陳禕楠