拆解《民法典》如何定義房地產歸屬權 選擇他人代持內地物業   宜將資產收回防風險|黎嘉廉

拆解《民法典》如何定義房地產歸屬權 選擇他人代持內地物業 宜將資產收回防風險|黎嘉廉

內地於今年1月1日實施的《民法典》,對由內地人代持有的房地產歸屬權,有以下的定義。

撰文:黎嘉廉 | 圖片:中新社

第一節為不動產登記。

第二百零九條:

不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但是法律另有規定的除外。依法屬於國家所有的自然資源,所有權可以不登記。

第二百一十條:

不動產登記,由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的範圍、登記機構和登記辦法,由法律、行政法規規定。

第二百一十六條:

不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。

第二百一十七條:

不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項,應當與不動產登記簿一致。記載不一致的,除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外,以不動產登記簿為準。

存在風險解讀:不動產登記簿上所完成登記的實名登記人,擁有不動產的歸屬權。

圖片:中新社
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變賣物業毋須獲同意

如房產代持人為實名登記人,代持人把代持物業進行變賣、轉名、資產抵押,都不需要經實質資產擁有人同意。

如果代持人因意外或疾病導致失去精神上的行為能力,代持資產將會無限期凍結,沒有方法可以轉名、抵押貸款或者出售變現。

如果代持人遇上法律訴訟或被債務追討,代持資產也有機會變成代持人的抵債資產,這些資產都有機會被法律訴訟處理產。

如果代持人失蹤,代持資產同樣會無限期凍結,也是沒有方法可以全名、抵押貸款或者出售變現。

如果代持人死亡,代持資產更會直接變成代持人的遺產,將會被代持人的法定繼承人或遺囑繼承人繼承。

如果代持人的繼承權公正沒有充分做好,這些資產的繼承可無了期,這樣的效果是最差的。

圖片:中新社
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債權追討限期90天內

筆者認為,以上五種風險是隨時發生的,應儘快把代持資產收回或可控制範圍內轉移到自己或家人名下,才可更有效防範這些風險的發生。

第二百二十一條:

當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議,為保障將來實現物權,按照約定可以向登記機構申請預告登記。

預告登記後,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力。預告登記後,債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起90日內未申請登記的,預告登記失效。

筆者解讀,當登記資料有錯誤,因為提出訴訟的日期只有15天,需要及時發現、及時更正,才能更有效確保資產實質擁有人的利益。債權追討的限期是90天內,也需要及時執行申訴。