新盤銷情與購買力指標

新盤銷情與購買力指標

Anthony Sir:

你好!最近我都有去睇新樓,發現最近開售的好幾個新樓盤,銷情沒有之前那麼理想,有些樓盤甚至出現認購不足,是否代表購買力已經消化得七七八八?是否代表近期的升勢已經告一段落?現在還適合買新樓嗎?還是買二手樓好呢?

讀者莊先生

文:1% Anthony
1%投資培訓中心課程總監Anthony Sir:

你好!最近我都有去睇新樓,發現最近開售的好幾個新樓盤,銷情沒有之前那麼理想,有些樓盤甚至出現認購不足,是否代表購買力已經消化得七七八八?是否代表近期的升勢已經告一段落?現在還適合買新樓嗎?還是買二手樓好呢?

讀者莊先生

無可否認,最近的新盤銷情開始減退,之前的新盤推出反應熱烈,例如最熱爆的Grand YOHO,首批兩百多個單位,可以收票17,000票,示範單位現場,打幾次「蛇餅」。然而近期的新盤,例如香島、喜築、加多利軒等,熱情明顯減弱,僅僅超額,甚至有樓盤認購不足。有分析員認為,這反映購買力被消耗得七七八八,升勢即將告終,事實上未必如此。

如之前Grand YOHO的開價,首批呎價約12,000元,與朗屏站旁的世宙相若,大家都是西鐵站旁,新鴻基樓賣長實價,已經吸引。再加上樓盤的質素、規劃、配套都更優勝,例如有區內最大商場,多項因素配合下,這個價錢明顯偏低,搶購是很正常的事,筆者亦有同學成功第一批認購。

去到最近一批,呎價已經超過14,000元。這是策略問題,先賣平吸引市場目光,極速去貨,然後加價加推;還是開高價慢慢賣?間間都賺到盡?各有所好!

從一般人的角度看,銷情熾熱、爆飛就是成功。然而從對發展商角度看,銷情熾熱、爆飛不一定代表成功。易地而處,甚麼情況下會銷情熾熱、爆飛、勁超額?若一件商品的價值是100元,你賣120元,會排長龍嗎?賣100元,會搶購嗎?如果賣50、60元,便瘋搶了!

換句話說,如果某個樓盤,銷情非常熾熱、爆飛、超額認購幾十倍、幾百倍,無可否認,市場氣氛好、外圍因素好等都有可能,然而,最大機會是開錯價,開價遠低於客戶預期。

在商言商,最重要是賺錢,即使一天就賣光,也不代表最賺。例如你有100個單位,每個單位賣100萬元,一小時賣光,營業額就是10億元。原來每個單位賣120萬元都會有人買,不過,要賣多幾日,要一星期才賣光,營業額就是12億元。

換句話,前者一小時賣光的代價是賺少2億元。所以最理想的是銷情不俗、適度超額,剛剛賣晒。

新盤銷情轉弱,未必是因為購買力被消耗七七八八,最大可能是開價太高,買家開始覺得唔抵買。因此有兩項數據一定要睇,第一,新盤開價,與附近新盤比,價錢有否提高?與附近二手樓比,是否有合理差距?

第二,要看附近的二手成交,成價交有否提高?成交量有否提升?如果有,可能是因為新盤開價太高,買家覺買二手樓仲抵。例如位於旺角勝利道的加多利軒,呎價近20,000元起步,雖說是何文田,但實際上靠近旺角,呎價卻媲美One Homantin,是否值呢?

位於北角的尚譽,只有百多伙的單幢樓,呎價則高達24,000元,是否值呢?還有筲箕灣的香島,呎價近20,000元,比港鐵站旁的形薈還要貴,是否合理呢?

之前筆者鼓勵人買新樓,最主要是因為新樓呎價跟二手差不多,相對抵買。但是以今時今日新樓盤開價來說,部份地區似乎買二手仲抵。

文:1% Anthony
1%投資培訓中心課程總監無可否認,最近的新盤銷情開始減退,之前的新盤推出反應熱烈,例如最熱爆的Grand YOHO,首批兩百多個單位,可以收票17,000票,示範單位現場,打幾次「蛇餅」。然而近期的新盤,例如香島、喜築、加多利軒等,熱情明顯減弱,僅僅超額,甚至有樓盤認購不足。有分析員認為,這反映購買力被消耗得七七八八,升勢即將告終,事實上未必如此。

如之前Grand YOHO的開價,首批呎價約12,000元,與朗屏站旁的世宙相若,大家都是西鐵站旁,新鴻基樓賣長實價,已經吸引。再加上樓盤的質素、規劃、配套都更優勝,例如有區內最大商場,多項因素配合下,這個價錢明顯偏低,搶購是很正常的事,筆者亦有同學成功第一批認購。

去到最近一批,呎價已經超過14,000元。這是策略問題,先賣平吸引市場目光,極速去貨,然後加價加推;還是開高價慢慢賣?間間都賺到盡?各有所好!

從一般人的角度看,銷情熾熱、爆飛就是成功。然而從對發展商角度看,銷情熾熱、爆飛不一定代表成功。易地而處,甚麼情況下會銷情熾熱、爆飛、勁超額?若一件商品的價值是100元,你賣120元,會排長龍嗎?賣100元,會搶購嗎?如果賣50、60元,便瘋搶了!

換句話說,如果某個樓盤,銷情非常熾熱、爆飛、超額認購幾十倍、幾百倍,無可否認,市場氣氛好、外圍因素好等都有可能,然而,最大機會是開錯價,開價遠低於客戶預期。

在商言商,最重要是賺錢,即使一天就賣光,也不代表最賺。例如你有100個單位,每個單位賣100萬元,一小時賣光,營業額就是10億元。原來每個單位賣120萬元都會有人買,不過,要賣多幾日,要一星期才賣光,營業額就是12億元。

換句話,前者一小時賣光的代價是賺少2億元。所以最理想的是銷情不俗、適度超額,剛剛賣晒。

新盤銷情轉弱,未必是因為購買力被消耗七七八八,最大可能是開價太高,買家開始覺得唔抵買。因此有兩項數據一定要睇,第一,新盤開價,與附近新盤比,價錢有否提高?與附近二手樓比,是否有合理差距?

第二,要看附近的二手成交,成價交有否提高?成交量有否提升?如果有,可能是因為新盤開價太高,買家覺買二手樓仲抵。例如位於旺角勝利道的加多利軒,呎價近20,000元起步,雖說是何文田,但實際上靠近旺角,呎價卻媲美One Homantin,是否值呢?

位於北角的尚譽,只有百多伙的單幢樓,呎價則高達24,000元,是否值呢?還有筲箕灣的香島,呎價近20,000元,比港鐵站旁的形薈還要貴,是否合理呢?

之前筆者鼓勵人買新樓,最主要是因為新樓呎價跟二手差不多,相對抵買。但是以今時今日新樓盤開價來說,部份地區似乎買二手仲抵。

作者是1%投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。
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