40歲起步上車唔怕遲 月入45,000家庭 擁三間樓不是夢 | 置業個案 | 樓市入門| 經一專欄

40歲起步上車唔怕遲 月入45,000家庭 擁三間樓不是夢 | 置業個案 | 樓市入門| 經一專欄

經一專欄・上車】今次的買樓置業個案,是一名月入15K讀者,其丈夫月入30,000元。讀者手持物業所在地區偏遠兼樓齡高,想知可否「一生三宅」以及該如何部署。

撰文:諗sirHomebloggerhk)|圖片: 新傳媒資料庫、unsplash

諗sir:

本人40歲,月入15,000元;丈夫月入30,000元;二人家庭,沒有子女。 丈夫從未置業,而本人則以個人名義持有自住物業,單位以220萬元購入,現估價400萬元,欠銀行按揭180萬元,月供8,000元。

夫婦二人須各自供養父母,手持現金只有50萬元。 二人借賃力582萬元(45,000/10,000×2.59*× 50%),已動用一半,但又很擔心當年紀再大一點更難置業,請問丈夫現時應否以單人名首次九成購入物業 ?

本人手持物業所在地區偏遠兼樓齡高,進入人生下半場,自知借貸力走下坡,以我們實際情況目標只能「一生二宅」是嗎 ? 如何可以完成「三宅」?該如何部署 ? 希望教諗sir指示正確投資方向,不勝感激 !

讀者迷惘人敬上

建議找些能產出第二收入之副業做

決定唔生小朋友,建議找些能產出第二收入之副業做,勿讓時間白過;否則,老來無糧無仔女無樓揸手,真係要好豁達才可開心地活下去。

銀行職員基本工作是為僱主找出有錢或有信用的客,讀者人到40歲後想問銀行借錢,但多年財務「零化粧」,究竟banker點先可以「睇得上」?

加按無論人工高低,都要入息證明,正如讀者自己計算夫婦借貸力為582萬元,若將尚欠180萬元按揭的自住樓加按至六成,變成欠240萬元(套出60萬元),借貸力也會被用掉41%(240萬/582萬)。

加按後買樓,借盡只可借341萬元(582萬-240萬),亦即讀者如想再添第二宅,睇400萬元市價左右的樓已近極限。

一拆二按爆後樓在丈夫手,現金提升至150萬元,可在未來三至四年再儲蓄,令現金達至200萬元。

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【經一專欄・上車】圖片: 新傳媒資料庫

可將樓轉名給丈夫後一拆二按爆八成

當然如有直系親屬擔保,借貸力可變大,但由於讀者薪金少;加上已擁一宅,若無他人擔保,不應現在再買。

讀者可將樓轉名給丈夫後一拆二按爆八成,轉名印花稅只要100元,而套出資金達100萬元(400萬×80%-220萬)。

一拆二按爆後樓在丈夫手,現金提升至150萬元(100萬+50萬),可在未來三至四年再儲蓄,令現金達至200萬元。

又或將150萬元投入最穩陣的債基,只行些少疊增、做些微槓桿,所收年息應可達8厘。

上車要識計數睇時機

而債基跌30%先至會call loan,鑒於最穩陣既債基,在過去12年於最逆市況只錄跌10%之情況,預夠30% buffer有高安全系數。

其實槓桿本身是日常物,如公司請人做事,不少都會計算一個員工可以幫公司賺幾錢跟月薪的比率。

好似筆者之前在大銀行做,比率是八或之上,即係一個50,000元底薪職員,每月可幫公司淨賺40萬元以上。

讀者將150萬元行「收息101」的增疊收息,自己又儲些少,二至三年由150萬元增至200萬元是可預期。 到時等樓市跌超頂位25%才考慮入第二間,用100萬元首期七成上買些細兩房有可能。

第三間再看情況,可以修讀一些轉勢訊號的知識。 40歲努力及謹慎開始,有三間樓仔仍是有可能。

最後提醒,想法一點都不值錢,精細執行才能改變生活。

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