綠城中國  較穩健的內房選擇

綠城中國 較穩健的內房選擇

綠城中國(03900)是內地大型房產開發商,以較有品質的物業處行業領先地位。

綠城連續11年被國務院發展研究中心企業所、中國房地產業協會、清華大學房地產研究所、中國指數研究院等四家權威機構聯合評定為「中國房地產企業綜合實力TOP10」。

綠城成立20年以來,一直以浙江省為主要基地,樓盤遍佈浙江省各市,如杭州市、寧波市、溫州市、台州市、紹興市等,均是經濟發展較快的市。另外,業務亦包括全國其他經濟較好的城市,綠城有一定的規模,擁有一定的知名度。

本人一向對內房股有保留,除了內地房地產不隱的因素外,內房企業高負債亦是風險之一。而綠城有九龍倉(00004)作為策略投資者,風險相對較少,同時九倉認為值得入股的,也有一定的質素。

綠城中國企業簡介
市盈率:23.4倍*
每股盈利:0.29元
市值:149億元*
行業:地產發展
集團主席:宋衛平

大股東:宋衛平(25.03%)、九龍倉(25.00%)
*數據截至2016年9月7日收市

過去5年業續
年度:2011/2012/2013/2014/2015
收益(億人民幣):220/354/290/320/260
毛利(億人民幣):74.1/107/87.8/81.3/54.2
盈利(億人民幣):25.7/48.5/48.9/20.7/8.13
毛利率:33.7/30.2/30.3/25.4/20.8
ROE:23.3/29.3/21.2/8.53/3.41

綠城中國  較穩健的內房選擇

業務分布在大陸各地

從綠城過往的業務中,可見其生意能保持不錯的增長,至2015年雖有回調,但整體的增長幅度仍是不過不失,因為賣樓每年的數目可相差較大,所以分析時往往要多年,以較整體的角度去分析(預計2016年年度盈利會有明顯的反彈)。

從市場層面來看,雖然中央有各種政策,但樓價的升跌受供求關係的影響仍較大,但這因素將會是地區性的。由於樓市終有一定的剛性需求,導致部分一二線城市的房地產市場成績較佳,同時較熾熱。

但一些三四線城市由於市場需求有限,加上過去幾年各發展商爭相湧入,進行大規模的開發建設,相信市場已經接近飽和,並出現供過於求現象,下行情況持續。

綠城中國  較穩健的內房選擇

走中高檔路線

綠城行中高檔次的路線,而且有一定的品牌,令其樓宇質素有一定的保證。

由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所與中國指數研究院三家研究機構共同組成的「中國房地產TOP10研究組」舉辦的全國房地產品牌研究價值成果發佈會上,綠城得到「顧客滿意度領先品牌」的稱號,這是全國唯一一家獲此稱號的地產企業。可見綠城在品牌品質方面有一定的保證,是此企業的亮點。

不過,在毛利上卻不見到品牌這亮點能帶給綠城很大的優勢。綠城的毛利雖能保持不錯的增長,亦與生意大致同步,但毛利率大約只有三成,而且近年更跌至兩成。

雖說下年有望回升,但卻不是高的毛利率,因為過往內房的毛利高達四、五成。可見雖然在顧客中有一定的質素,但這點令綠城提高售價的本錢並不多,令品牌的價值未能盡用,只能發揮有限價值。

另外,在盈利方面,綠城的情況有點波動,反映市場的不確定性,中央不同針對房地產市場的措施,影響企業盈利。而在現時的內地房地產市場,仍然有很大的不確定性,潛在的下行風險仍有。

賺錢能力減弱

至於綠城的ROE,見到先升後跌,過往在超過20%的不錯回報率,早年不斷上升的ROE背後,卻由兩個因素組成。第一是實際盈利的增長,由於綠城之前的盈利理想,仍保持上升趨勢,故帶動其ROE亦不斷上升。

至於第二點就是負債,綠城利用不少的負債,去不斷增加資產,從而創造出更大的盈利,這的確能令企業賺更多錢,產生更高的ROE,但亦同時提升了風險。

綠城的股東權益約360億元人民幣,而長期負債達300億元人民幣,總負債高達1,000億元人民幣,雖然未到危險水平,但負債亦算較大。

綠城過往的負債較高,自2012年引入九倉做戰略性股東後,情況有所改善,而九倉亦與綠城簽訂協議,限制綠城的負債不能過高,相信這已有效令綠城這方面的風險降低。

但高負債仍有問題,當市旺時,高負債令企業的盈利增大,但當市況逆轉時,就會令盈利大幅減少,因為利息的負擔佔其比例會增大,而綠城的賺錢能力亦因此而減少中。

綠城中國  較穩健的內房選擇

不適合保守投資者

綜合而言,此股擁有品牌,產品有一定質素,並有一定的規模,但負債不低,不過有九倉作為策略投資者,風險將會控制。

不過,若作為保守類的投資者,仍是不要投資這股。另外,在內地房地產市場存有不確定性的情況下,不得不留意當中的潛在風險。

此股的市盈率逾23倍,而預期下年盈利大幅反彈,市盈率可望下跌至4至7倍水平,算是不過不失。本人一向對內房有保留,若果你對內房有興趣,相信錄城是較穩健的一隻,但都不建議太大注,同時,這類股的股價較為波動。

(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票)

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