樓市跌幾多無人知 剛入市上車 撻訂隨時變雙失  | 理財個案 | 理財解碼

樓市跌幾多無人知 剛入市上車 撻訂隨時變雙失 | 理財個案 | 理財解碼

【樓市】讀者林先生幾個月前高位的時候同類型的單位大約成交620萬元左右,早兩星期跌至560萬元,覺得很抵就買了。但現時又覺買早了,有親戚勸撻訂,等樓價再跌落去再買,是否值得這樣呢?

撰文: 1%Anthony |圖片:istock、新傳媒資料庫、unsplash

Anthony Sir:

你好,我剛剛買了一個單位,幾個月前高位的時候同類型的單位大約成交620萬元左右,早兩星期跌至560萬元,我見跌了60萬元,覺得很抵,一時衝動就買了。看情況我似乎是買早了吧!樓價應該還會下跌,如何是好?如果之後再跌,那怎麼辦呢?有親戚叫我撻訂,等樓價再跌落去再買,是否值得這樣呢?

林先生

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圖片:unsplash

筆者同意今次樓市下跌,仍未見底!

最少到目前為止,仍未見到見底訊號,例如新樓盤不願平賣,展銷廳場面冷冷清清;又例如二手市場,業主仍然未見有大規模劈價,各大屋苑成交仍然一片死寂。

過去兩年,樓市升了很多,由2016年的底位,到2018年的高位,樓價升了四成多,現在樓價才下跌約一成多而已,調整仍未足夠,未來幾個月或會再試低位。

買了樓,是否應該撻訂?筆者認為又無必要!

首先,從正面角度看,你已經比之前高位追入的朋友買平一成!

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樓市跌幾多無人知

雖然未來仍然有機會下跌,但相比之前高位買樓的朋友,你已經買便宜了60萬元,比上不足,比下有餘。

幾時見底?其實各界學者專家只是根據資料及自己的分析,簡單說,即是大家都係靠估!沒有人可以預知未來,尤其是今次跌市某程度上是受到外圍,特別是中美貿易戰影響,誰知貿易戰何時打完?

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其次,即使樓價再跌兩成,對你的影響亦不大! 由於這是自住單位,不會用來收租,更不會用來炒炒賣賣,目標是長線持有,住得開心安樂,即使買貴些少,其實對你的影響不大。

即使再買貴100萬元,只是每個月供多約4,000元而已,當中大約有一半是本金,即實際多付約2,000元利息。

亦有不少網友擔心樓價下跌,銀行會追回差價,甚至call loan。

之前筆者曾經問過好幾位banker,據他們說,只要業主願意乖乖地每個月準時供款,只是一個細單位而已,貸款額才幾百萬元,就算銀行真係唔掂,也不會Call咁細筆數啦,不如直接Call幾個大戶好過。

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第三,如果樓價不再下跌呢?

現在撻訂,即時損失1成訂金,即56萬元,還要賠償雙方佣金,雙方各1%,即是2%,即約11萬元,加起來就是損失66萬元了。

如果真的選擇撻訂,等多幾個月等到樓價再便宜才買,是否真的可以賺回這66萬元?

如果樓價真的再下跌20%,但撻訂的成本最少都要12%,只是賺到8%,還未計算業主有機會追差價,是否值得?

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再者,正如前文所說,每個人對後市都有不同的睇法,是否真的會繼續下跌兩成?實在不得而知!

如果撻訂之後,樓價不再下跌呢?甚至低位反彈呢?除了撻訂成本,還是買貴樓,豈非雙失? 既然不買也買了,筆者建議以不變應萬變!

根據過往幾次的經驗,下跌週期,幾個月就過。如果你仍然有人名有資金,可以考慮再買多間,分注投資。 如果沒有,則可以考慮先做好今次交易,下一次跌市的時候再戰江湖。

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德福花園呎價僅逾1萬 得寶花園跌穿400萬 新界樓又如何……

朋友: 呢排好多劈價新聞!
筆者: 係呀!快啲出去睇樓啦~~
撰文:1%Anthony | 圖片:新傳媒資料室、unsplash

朋友: 會唔會仲有得跌呢?
筆者: 當然啦,跌市啱啱開始咋!
朋友: 咁點解咁快去睇?
筆者: 而家唔睇定,機會嚟到點夠人快?
朋友: 係喎!邊度劈得勁呀?咩樓劈得多?

劈價 地產代理 新界 市區 發展商 呼吸Plan 高鐵
圖片:新傳媒資料室

幾個月前代理說:「唔創新高,買唔到樓!」
今天代理說:「唔減價,賣唔到樓!」
市場氣氛變得很快,幾個月前每天都是創新高的新聞,絕大部份的專家學者一致睇好,不到幾個月,全城睇淡,每天都是劈價新聞。
不過走到前線,目前還未算是恐慌性拋售,所謂的劈價成交,暫時仍然是個別例子,例如不久前有報導說九龍灣德福花園,有個低層單位劈到500萬,呎價僅逾1萬,其實是一個地下單位。

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圖片:新傳媒資料室

近日一個得寶花園成交跌穿400萬,筆者親身睇過,其實是一個一樓單位,還有一個後門出去污水渠滿佈的公家平台,一般買家都唔敢買。其他正正常常的單位呢?
叫價、成交價都有回落,與高位比較大概回落了一成至兩成,視乎個別樓盤而定。

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圖片:新傳媒資料室

首先爆出劈價新聞的,當然是幾個最大的屋苑。
例如沙田第一城、嘉湖山莊等,由於伙數比較多,對於跌市會比較敏感,再加上知名度高,備受大家關注,記者朋友當然搶先報導,劈價新聞自然搶先瘋傳。例如沙田第一城,細單位在高峰時叫價超過600萬,最近見報導說500萬就有交易。
至於嘉湖山莊,兩房之前賣到接近600萬,最近代理報盤,大約450萬左右就有交易,跌幅逾100萬,至於三房跌幅亦差不多,算是跌得比較利害。

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圖片:新傳媒資料室

同樣是新界東及新界西…

尤其是一些之前炒得過熱的上車屋苑,跌幅較大亦是正常,例如同是沙田區的河畔花園,高峰時呎價高見2.2萬,比質素相若的港島樓還要貴,難以理解,今次當然亦要作出相應調整,或者可以叫做消化,即使成交價大幅回落,呎價仍然高企1.8萬。

至於新界西的戰線,有報導說東涌屋苑劈價甚狠,呎價跌破1萬,不過睇成交都係比較大的單位,至於細單位呎價仍然守得住。另外元朗區的一些半新屋苑,例如Yoho Town、尚悅等,陸陸續續都有不少劈價新聞,也收到一些代理的減價報導,可以留意。

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圖片:新傳媒資料室

至於市區方面,劈價新聞比較少…

尤其是一些舊區,單幢物業好似仲未識得點反應,或者因為大部份貨源都在收租投資者手上,所以未見顯著回落,不過市區單幢樓的生態就是這樣,升又升得慢,跌又跌得慢,要看之後的發展。
東九龍屋苑較多,跌幅比較多,除了剛才提到的九龍灣,將軍澳及康城亦不時有劈價新聞,最近收到比較多的是康城的大單位。

西九龍方面跌幅相對比較少,筆者現時住的九龍站,冇乜業主肯大劈價,成交很少。至於奧運站,叫價亦有回落,但不算狠。

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圖片:新傳媒資料室

至於新樓,發展商更加唔肯減…

跌市唔肯減,自然會滯銷,所以近期很多新樓盤都賣唔晒,部份甚至可以用冷清來形容。
唔想減價,唯有推出其他優惠來吸引買家,開細則固然是不二法門,但最近好多細則都賣唔出,發展商唯有用其他方法應對,收到代理報來,部份樓盤呼吸Plan重現。

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有一個自住單位 一個收租單位 樓市氣氛差 現時應否賣樓?

樓市】近日樓市氣氛差,劈價消息一單接一單,讀者有一個自住單位及一個收租單位,想知應該先賣樓,還是日後等待經濟好轉時再買嗎?
撰文:1%Anthony  | 圖片:新傳媒資料室、unsplash

Anthony Sir:

近日樓市氣氛差,劈價消息一單接一單,很多分析員說貿易戰、加息才剛剛開始,香港經濟還有一段長時間會受到影響。
我擁有一個自住單位,及一個收租單位,應該先出售,日後等待經濟好轉時再買嗎?
另外,我有一位朋友,他只擁有一個自住單位,他想先出售,然後租樓住,等待樓價跌定了再買。請問我們的想法好不好?有無著數呢?

陸先生

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圖片:unsplash

賣樓最佳時間已過

賣樓的最佳時間已過去了,筆者今年已出售了三個單位,全部創出當時屋苑呎價新高,於7月、8月、9月各出售一個單位。

當時樓市氣氛熾熱,不少朋友、網友笑筆者傻:「為何心急出售?仲有排升啊!」

惟筆者當時感覺會見頂,樓價實在升得太多,回報嚴重偏低,是時候要做一次較深的消化調整。

於是出售了三個單位,最後一個是在9月初收尾數,甫收到尾數,樓市便轉勢。

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樓市轉勢

樓市轉勢,羊群都躲起來了,成交嚴重偏低。

多個屋苑捧蛋,即使想賣樓,都未必有人會買;

就算有人肯買,很多時候會大幅度劈價,因此先做好心理準備,你想面對這個情況嗎?

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自住單位不應賣

如果只有一個自住單位,不應出售。

正如前文所說,現時賣樓,難以賣到好價錢。

在現時的按揭制度下,銀碼愈大的單位,按揭成數便愈低。

例如售價800萬元的住宅單位,最多只可以借入六成,即是需要四成即320萬元首期,普通一個打工仔哪裡來幾百萬?

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很多時候是靠出售物業後套現,賺取樓價升值換取而來,若賣不到好價格,會否影響將來換樓?

其次,時間上可能會出現「三輸」!

首先,賣不到好價格,輸賣價。

第二,賣樓後租樓住,再輸租金。

第三,亦是最慘的情況,現在低價賣樓,放盤連同成交期隨時要三個月至半年,一旦成交後取回資金的時候,調整已經完結。

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「三失」業主

樓市反彈,買入價比現在更貴,怎麼辦?

再輸買入價!屆時便是「三失」業主了!

至於擁有超過一個單位的業主,可以因應自己的財政及心理狀況而作決定。

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作為投資者,筆者不會在此時此刻賣樓,要賣的話幾個月前應該賣。

不過,如果你的財務狀況出現問題,例如公司受到貿易戰影響,生意不理想;

或工作不穩定,公司有裁員的可能性;

又例如你是保守投資者,凡有市場波動都會「食唔安、瞓唔著」,令到自己身體狀況很差。

圖片:unsplash
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總言之,在財政或精神上感受到壓力,便可考慮先出售一個單位套現。

以往沒有「辣招」,筆者與前輩都會如此,當市況「唔對路」,先賣幾間止賺套現,待市況明朗再入貨。

然而,現在有15%印花稅及銀行壓力測試等措施,賣了可能買唔番,可以先賣一個單位,應付當前情況。

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圖片:新傳媒資料室

財務穩定可先轉售為租

如果財務穩定、心態正面,可以先轉售為租。

事實上,在「辣招」護航下,因為賣了買唔番,所以很多業主不願意賤賣,情願轉售為租,以待市況好轉再賣,或「叠埋心水」長收租。

只要業主不肯減價,發展商不肯減價,相信調整期不會長,捱過了就會海闊天空。

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