自住樓打死唔賣 沽大陸樓 轉做美元定期 月收20,000息 | 諗sir投資教室

自住樓打死唔賣 沽大陸樓 轉做美元定期 月收20,000息 | 諗sir投資教室

【美元定期】諗sir: 你好!看完閣下的blog和文章,才知幾十年來打工都是白費心機。

撰文:諗sir |圖片:新傳媒資料室、photoAC、unsplash

本人今年52歲,太太沒有工作,一直做全職主婦,有一兒子10歲。

2013年買了將軍澳天晉一個四房單位自住,一季前值1,350萬元,每月還貸款30,000元,頗吃力。現尚有15年共490萬元按揭未供。

早年在內地工作時,以內部認購價買入了兩個單位,當時很便宜,只用了100多萬元,現時分別各值400萬元,每間每月約收到3,000元租金。 另有股票80萬元,全部是新鴻基地產(00016),另有保險儲蓄100萬元。現金只剩50,000元。 現時樓市轉淡,應否將內地樓全部出售?又應如何部署退休? 讀者阿元

保險儲蓄 樓市 退休 貸款 生意
圖片:unsplash

讀者屬五十知天命之人,如今有感打工白費心機,估計是多年辛苦賺得到頭來成他人所賺,頓有來回一場空之感。

要解此困,務必為自己建構資產、買樓買債買生意,都屬較易上手及能爭取收入之舉;但提醒買股票係投資落一盤生意,勿將此作為資產。

內地樓筆者擔心是蝕匯水,內地政府先出招將人民幣兌美元價捍衞在7算,然後又出聲講「保7」不重要,似是為人幣再跌俾定心理預期。

由於讀者近乎零現金,大部分資產在將軍澳樓加內地兩房,一旦真係樓市大跌,內地樓可能叫賣半年都無人要,價格有可能出現暴跌。

保險儲蓄 樓市 退休 貸款 生意
圖片:新傳媒資料室

自住樓不要賣

香港樓價因每星期會公布成交數目及報章廣泛報道,令港樓成為市場效率高的市場,若閣下持有大屋苑單位,一旦跌價,都只會是拾級而下。

惟內地消息很不透明,故內地樓市一旦有事將更難預測。 對於讀者這類現金有限者,建議將兩間內地樓沽出,將資金調返香港轉做美元定期,年息有2.8至3厘,800萬元計,即每月有20,000元利息。

保險儲蓄 樓市 退休 貸款 生意
圖片:photoAC

若果鍾情內地樓,買內房股就可以。筆者更在收息課提及過一隻專買內房債的債基,派息10厘一年;缺點是風險較集中,所以只適合不怕波動又要高息的投資者。

惟債基或內房股處身效率高的香港市場,總比放錢在內地為佳。 至於自住將軍澳樓則不要賣,因萬一樓市再升,起碼還有一注放在樓市。

保險儲蓄 樓市 退休 貸款 生意
圖片:photoAC

在套回內地樓及持有香港一房之布局型成後,無論樓市日後升或跌,讀者都不會陷於困境,加上現金水平大大提高及月月有息收,此才是財務策劃。

當然,大部分人不可以收定期息過世,建議將新地股票賣走,轉為債基收息。 若讀者是22歲,筆者定必建議他學好分析股票;可惜52歲者,只剩五至八年賺錢時間,錢輸了不可以再搵返。

保險儲蓄 樓市 退休 貸款 生意
圖片:新傳媒資料室

80萬元投入收息101的E餐,年息派10至12厘,一個月多出8,000至10,500元收入。

若試過半年發覺穩定同適合自己,可將800萬元定期抽出約三分之一,把債基加碼至280萬元,每月可收息23,000至28,000元。

至於原有美元定期,定息降至每月15,000元,即一個月有38,000至43,000元收入;收回的利息若没用途可儲起,等下次再買香港樓。

保險儲蓄 樓市 退休 貸款 生意
圖片:photoAC

延伸閱讀:

香港 內地 溫哥華都有物業揸手 夫婦擁500萬現金 想再增現金流

由2房居屋轉3房私樓 細屋換大樓 四種方法走

換樓 私樓 居屋 自住樓

理財個案】36歲單身工程師月入5萬,供緊屯門自住樓,有現金95萬,想再買樓或買債基每月收息,目標想一生三宅應該點做?
撰文:諗sir | 圖片:新傳媒資料室、unsplash

諗sir

本人36歲,是註冊工程師,未婚,月入50,000元。
2014年中以305萬購入屯門一單位自住,九成上會,每月支出連還mortgage約23,000元。
過去三年本人除供樓外亦不斷儲蓄,希望能盡早達成一生三宅的理想,現時現金儲蓄約95萬元
不過,眼見美國開始不斷加息,所以想重新部署投資方案。一個選擇是與家人聯名上會,再趁低購入一個300到400萬元單位再放租;另一方案是以僅有的儲蓄買入債基,每月收息。

現時心中「十五十六」,不知如何抉擇,希望諗sir能夠指點迷津。
讀者天佑

成就一生三宅有難度

時下香港買樓要交重稅加上樓價唔平,讀者人工不低但礙於未婚,要成就一生三宅有點難度。

讀者2014年不理當時樓價貴,九成上會勇敢買進。

衡量過其個人借貸力647萬元(50,000÷10,000×50%×2.59*),九成上會借270萬元只用了其四成多借貸力,風險可以承受,更開心當然是樓價其後上升,讀者賬面賺多筆意外之財。

理財個案, 單身, 工程師, 屯門, 自住樓, 現金, 買樓, 債基, 收息, 一生三宅

樓市跌經濟差

不宜抱著等到樓市低位才買進的想法,已有兩樓或以上的人有等的籌碼,但一樓未有又想乾等,就只能如同一批2010年就賣樓開始等跌的人一樣。

惟樓市跌經濟差,仲上唔上到會有疑問,另一點是樓市跌得愈多,敢出來買樓的人愈少。

至於讀者應否在此時再買一房?

由於已用了270萬元借貸力,再買至少估計要用多300萬借貸力,令借貸力用至九成,實在太盡,故建議讀者不應再買一房。

理財個案, 單身, 工程師, 屯門, 自住樓, 現金, 買樓, 債基, 收息, 一生三宅

再買樓要付15%印花稅

另外,已有物業者再買樓要付15%印花稅,除非找到父母或親友做「人頭」才可免除。

明白上述計算,就知兩夫婦成就一生二宅去獲基本保障其實好易做,夫婦每人一間九成上會,首期夾埋都係一百萬多些少。

故只要後生儲到100萬元做兩間樓首期,到年老時一樓自住一樓出租之局面其實唔難達到。

理財個案, 單身, 工程師, 屯門, 自住樓, 現金, 買樓, 債基, 收息, 一生三宅

至於儲錢期間,用債基及交易所買賣基金(ETF)收息是可以的,債基派息在10至30厘之間,視乎係想冒幾多風險。

其實現時只要有100萬元在手,就算不儲錢一年去足四、五次日本,10%之年派息,表示100萬元投入一個月收8,000元息,八年就能將100萬元dobule來買樓做首期了。

用心儲蓄,先經營好頭兩間樓,再學如何趁高低位買樓買股未遲。

理財個案, 單身, 工程師, 屯門, 自住樓, 現金, 買樓, 債基, 收息, 一生三宅

成功路上絕不擠擁

惟現實上太多人係掉轉,一日只想低買高賣,又不儲錢,所以成功的路上是絕不擠擁的。

然而香港出色人士太多,容許筆者定義有兩至三間住宅是保命,可以講是小成就亦可潤澤家庭,但距離成功路上之終站很遠。

理財個案, 單身, 工程師, 屯門, 自住樓, 現金, 買樓, 債基, 收息, 一生三宅

編按:諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected],主旨列明「諗sir樓換樓」。

*2.59用作計算在目前息率水平,每10,000元還款能力中,銀行可借出的貸款金額,換算後得出數目單位為百萬元。

延伸閱讀:

30歲月入38,000元 想上水區置業租出 三年後再搬近市區有冇得諗?|理財個案

理財個案】30歲讀者月入38,000元,想於上水區置業租出,再於三年後換大屋或者搬近市區,請教諗Sir是否可行。
撰文:諗sir | 圖片:新傳媒資料室、unsplash

諗sir
本人30歲,月入38,000元,女友月入41,000元,正打算在上水區置業,目標是上水中心低層單位,約25年樓齡,樓價510萬元。
根據諗sir教的做法,曾查閱資料,知道北區空置率為2.9%,相比屯門則是5%,加上未來供應大約僅296伙,而屯門則有1,160伙,故可總結為一個值得投資的地區。
本人初步想法,是以女友單名付兩成首期買入單位,分30年還,每月供約15,000元,再將之租出,每月約收回12,000租金回報,希望三年後再換大屋或者搬近市區。

想請問諗sir對本人的計劃有何評價?感謝指導。
讀者高Sir

高鐵通車後的元朗式投資機遇

近月高鐵經常被媒體當作笑柄,筆者明白起這條鐵路用了很多錢,但既然錢已花而鐵路已起完,那就惟有理性一點向前看。

筆者認為高鐵在開通三至四年後才見威力,帶來一個「元朗式」的機會。

理財個案, 單身, 工程師, 屯門, 自住樓, 現金, 買樓, 債基, 收息, 一生三宅
圖片:unsplash

甚麼是「元朗式」機會?

就是列車能大大縮短兩個地方之間的距離。

在西鐵未通車之前,屯門去中環近過元朗、通車後元朗去中環近過屯門,因為元朗出荃灣的時間縮至10分鐘,元朗去尖東只需20分鐘,因此元朗近十年的發展及樓價都有目共睹。

同一件事,真有可能發生兩次,只不過今次換了是深圳福田和西九龍。

高鐵讓人花68元,就可在15分鐘來往來福田同西九龍,班次好密,福田站內有月台轉去深圳地鐵。

理財個案, 諗Sir, 置業, 投資, 上水區, 市區
圖片:unsplash

誠然福田附近有質素的樓唔平,未買過樓的年輕人絕不要本末倒置先上內地買樓,但若是有資金在手的中年人,在了解法制後於內地添置一房可以考慮,但絕不要重注大手買,主因內地法制不健全。

至於讀者提及北區,再跑贏有難度,但應不會落後,區內亦不少人將三房分開租給一些內地客,共用廳而不打本改建慳成本,買上水粉嶺樓就是有這些機遇。

至於如何做,要有人教才可以知門路,筆者只係識有這種經紀,但沒有去該區試過。

理財個案, 單身, 工程師, 屯門, 自住樓, 現金, 買樓, 債基, 收息, 一生三宅
圖片:unsplash

上水區置業

要贏較難之依據,是深圳河兩邊可發展之地,即上水及深圳口岸一帶,能發展的都已經發展了,至於政府提及河套地區只聞樓梯聲。

誠然今時今日看香港地圖應掉轉來睇,內地人到港,又或廣東省的人到港,上水及粉巔是中間位。

理財個案, 單身, 工程師, 屯門, 自住樓, 現金, 買樓, 債基, 收息, 一生三宅
圖片:新傳媒資料室

屯門及YOHO TOWN很多時為深圳灣大橋落車的第一站,上水中心就好似當年的羅湖商業城,說不定未來內地人在上水中心按腳及修甲後,再返深圳瞓覺。

福田應吸引不少在港工作而植根深圳的內地人住,至於香港人要適應內地就因之而異。

讀者不妨由上水中心開始,下步再向北望。至於中西區及灣仔,內地人無特別需要都唔會過去,上山頂觀光十年睇一次都夠吧。

理財個案, 單身, 工程師, 屯門, 自住樓, 現金, 買樓, 債基, 收息, 一生三宅
圖片:unsplash

讀者月薪有38,000元,而女友月入41,000元,兩人借貸力共1,023萬元((38,000+41,000)÷ 10,000 × 50% ×2.59*)。

由於暫時首期不夠,同意由兩房開始,幾年後儲到實力,再想轉三房或內地購房未遲。

相關文章