【樓市大時代】摩通高盛齊大升港樓預測！最高睇升 15% 估值邏輯巨變 新地目標價狂飆至 $162

估值邏輯逆轉：由「收息」轉看「折讓」

摩根大通在報告中點出了一個極為關鍵的市場轉變：進入擴張期： 本港地產行業已由「復甦初期」正式邁入「擴張（Expansion）」階段。重估資產淨值： 在樂觀的市場環境下，地產股的估值標準正由保守的「股息收益率（Dividend Yield）」轉向進取的「資產淨值折讓（NAV Discount）」。新地成首選： 摩通將 新鴻基地產（00016） 評級升至「增持」，目標價大幅上調至 162 元，相當於 NAV 折讓率 20%。該行亦看好信置（00083）及恒地（00012），並明言 3 月中旬 將是更佳的入市時機。

三大引擎驅動：「轉租為買」成風

高盛則從宏觀需求面拆解樓市爆升的三大引擎：搶人才效應： 港府的簽證及移民政策持續帶動新增住屋需求。轉租為買： 租金強勁增長，疊加按揭利率下降，形成強烈的「轉租為買」誘因。撤辣見效： 交易成本大幅降低，重新激活了投資者的入市意欲。 高盛指出，新地、恒地和信置合共佔據市場整體單位庫存約 36%，將成為這波樓市復甦的最大贏家。

冰火兩重天：零售收租股遭降級

然而，並非所有磚頭都能受惠。高盛對依賴本地零售的收租股敲響警鐘：九倉置業（01997）： 評級被狠削至「沽售」，目標價調低至 28 元。領展（00823）： 評級降至「中性」，目標價 41.3 元。 該行解釋，這兩家企業對零售業敞口過大，且面臨結構性挑戰（如北上消費潮等），前景相對暗淡。

大行港股地產板塊部署策略