碧桂園料轉賺逾 10 億人幣發盈喜 靠債務重組錄得「非現金收益」

然而，在資本市場中，「盈利」有時只是一場數字遊戲。

【帳面富貴】利潤全靠「債務重組」實屬非現金收益

為何一間仍在努力保交樓、賣樓收益大幅萎縮的房企能突然錄得巨額利潤？集團在公告中坦白交代：轉虧為盈主要歸功於完成「債務重組」所錄得的非現金收益。在會計準則下，當債權人同意削減債務本金（Haircut）或重組條款改變令負債現值減少時，這筆「少還了的錢」會被確認為公司的重組收益（Gain on debt restructuring）。換言之，這十多億的利潤並非來自真金白銀的賣樓現金流入，而純粹是債務重組帶來的「帳面富貴」。

【核心現況】撇除財技，開發業務毛利承壓實質仍虧損

若摘下債務重組的濾鏡，碧桂園的核心業務基本面依然嚴峻。公告明確指出，撇除前述收益後，集團實質上將錄得虧損。 這反映了內房行業的客觀現實：在宏觀樓市下行壓力下，房地產開發業務的毛利率持續承壓（甚至出現負毛利售樓以套現）。同時，為了反映資產真實價值，集團仍需進一步對若干資產及物業項目計提龐大的「減值準備（Impairment Loss）」，繼續為過去的高槓桿擴張「填氹」。

【人事佈局】澄清大規模招回舊部，僅針對關鍵崗位

除了財務數據，市場亦高度關注其營運動態。針對早前盛傳碧桂園「大規模招回離職員工」的消息，集團迅速降溫並作出澄清。 官方表示，返聘舊員工只是補充「個別關鍵崗位」的常規渠道之一，僅針對少量特定需求。這客觀說明了碧桂園目前的戰略仍處於「收縮防守、保交樓為主」的階段，並未有大規模重啟擴張的本錢與意圖，任用人才完全是以最低成本維持業務實際運作為核心。

核心資料表 (Data Table)