戴德梁行報喜：上半年住宅成交創5年新高！料全年樓價看升近10%

即時財經

Jul 8 2026

本港樓市在政策鬆綁後釋放出強勁的購買力。獨立外資房地產顧問戴德梁行最新發表 2026 年上半年回顧，數據顯示第二季住宅成交量錄得逾 22,150 宗，創下 2021 年以來的新高，上半年總成交更突破 40,800 宗。該行樂觀預測全年住宅成交可達 75,000 宗，樓價具備升近一成的空間。然而，在成交價量齊升的歌舞昇平背後，全球息口走向的變數與商廈市場的極端兩極化，正為市場埋下不可忽視的風控隱憂。

住宅市道回暖：成交創 5 年高，留學剛需成關鍵支柱

戴德梁行數據顯示，本港住宅市場全面復甦，第二季交投按季再增 19%，按年更大升 32%。戴德梁行副董事總經理鄧淑賢指出，整體大市延續了年初的回暖勢頭，除了本地抑壓已久的剛性需求釋放外，近年來港留學、定居及專才人口的不斷增長，成為了支撐整個物業市場（尤其是租務市場）的最強核心基石。
租金表現同樣亮眼，今年首五個月已錄得 1.8% 增長，若從 2023 年低位計算更已大幅攀升約 18%。該行預期，隨着基數拉高，下半年租金升幅將轉趨溫和，全年預計仍有 5% 以內的增長空間。

甲廈市況大解構：金融巨頭築底，核心區租金逆市報捷

相較於住宅市場的全面開花，甲級寫字樓市場則展現出極具操作性的結構性變動。第二季甲廈錄得 39.6 萬方呎的正淨吸納量，新租賃全面由銀行、金融及保險業（BFSI）主導，上半年相關行業佔比由 2024 年的 38% 飆升至高達六成。在金融巨頭擴張及搬遷推動下，核心中區租金按季逆市反彈 4.1%，帶動整體甲廈租金按季升 1.9%。

戴德梁行預測全年整體甲廈租金上升 4% 至 6%，但背後實質上演著極端殘酷的「中區獨秀、外圍捱打」兩極分化風控局。中區超甲廈受惠於金融機構的強韌剛需，全年租金看升高達 13% 至 15%；然而，港島東、九龍等非核心區受制於供應高峰及企業節流（Cost-saving）搬遷，全年租金預計倒跌 1% 至 6%。這種「頭重腳輕」的畸形分布，反映出非核心區商廈正面臨高空置率與租金下行的雙重夾擊，地產投資者必須精準抽離，切忌將中區的反彈誤讀為全港商廈的全面復甦。

下半年風控冷思考：美息與地緣政治灰犀牛

儘管戴德梁行對全年樓價給出升近一成的進取預測，但鄧淑賢亦特別提醒，下半年宏觀環境仍存在兩大灰犀牛：第一，美國聯儲局的息率走向不確定性加大，隨時令本港按揭息率再度承壓；第二，全球地緣政治發展及股票市場的波動，將直接左右跨國資金流向與本地投資情緒。準買家入市時，必須確保自身的現金流足以抵禦息口反彈的壓力測試。

📊 數據/風控

物業板塊變數	戴德梁行預測與核心數據	市場潛在風險
本港住宅樓價	預期全年住宅成交達 75,000 宗，樓價看升近 10%。	美美聯儲局息口走向轉鷹、股市波動削弱財富效應。	購買力消耗風險：上半年衝量主要由累積的剛需及專才客源帶動。若下半年缺乏進一步的利好政策或減息配合，在購買力消耗後，樓價升幅可能在高位放緩。
住宅租務市場	首五個月租金從23年低位彈18%，料全年再升5%以內。	租金升幅若跑輸通脹，或高才通流入速度放緩。	防守性強：留學生與定居人口提供硬性「剛需護城河」，租金回報率企穩將引來長線收租資金，住宅資產防守力明顯優於商用物業。
核心區甲廈租金	中區超甲廈預計全年上升 13% 至 15%。	國際金融機構若因地緣政治調整亞洲策略，可能抽走需求。	金融業集中度風險：租賃需求高度依賴銀行與保險業（佔比達六成）。中區超甲廈具備不可替代的戰略價值，其租金溢價將進一步拉開，呈現強者恆強。
非核心區甲廈租金	九龍及港島其他區域預計全年下跌 1% 至 6%。	供應量過剩，企業向核心區逆向搬遷或縮減規模。	估值修正警告：非核心區商廈面臨結構性供過於求，租金持續面臨下壓。投資者需嚴防相關房地產信託（REITs）或地產股因非核心資產減值而拖累股息分派。

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