【18萬做跑馬地業主】跑馬地200呎「預留空間」僅18萬開拍！呎價900蚊免管理費拆解騎呢拍賣盤潛力

即時財經

Aug 17 2026

樓市氣氛逐步回暖，市場上除了一般住宅交投活躍外，特色另類盤源亦屢屢成為市場焦點。據本地傳媒報道，跑馬地山村道 64 號豪軒 UG 層一個名為「預留空間 3 號」的非住宅物業，將於周二（18日）經環亞拍賣行公開拍賣。該物業實用面積約 200 方呎，開價僅 18 萬元，折合呎價約 900 元。以極低入場費進駐港島傳統豪宅區，究竟是「執平貨」還是「無底深淵」？一文為您客觀拆解其潛力與風控算盤。

物業奇特背景：前身為職員休息室

這個被命名為「預留空間」的單位，背景相當特殊。
翻查大廈結構，豪軒地下為大堂入口，1至3樓為停車場，4至29樓屬住宅，而該拍賣物業正正位於 UG 層，門口正對電梯大堂。據環亞拍賣發言人透露，該空間早前由屋苑管理處借用，作為職員休息室及雜物房，現時才由業主正式收回並以「交吉」形式推出市場。
最令投資者注目的，是其業權及費用條款：雖然該物業佔大廈業權份數 10,066 份之 22 份，但買家無需支付任何屋苑管理費及保養費，這大大降低了長線持有的成本。

內部現況：五臟俱全但需「大手術」翻新

雖然入場費極低，但物業的現狀反映了其「平價」的代價。

單位內部裝修較為簡陋，地面僅鋪有基本方塊瓷磚，天花有多條大型喉管外露，牆身及天花未經油漆處理，部分位置更見批盪剝落。買家購入後，無可避免需要預留一筆資金進行全面翻新。
不過，該單位的通風與採光條件卻出奇地好。主空間、房間以至獨立洗手間內均設有對外大窗戶，且已安裝窗口式冷氣機，具備了改造成優質工作室或儲物空間的先天硬體條件。

投資風控拆局：非住宅用途的局限性

面對 18 萬元的極具誘惑性開價，投資者入市前必須釐清兩大風控要點：
用途限制： 該物業屬「非住宅用途」，法律上不可作居住用途。買家僅可將其改造為工作室、會議室或私人儲物室（Mini Storage）。

翻新溢價： 雖然買入價僅 18 萬，但處理外露喉管、重新批盪、水電重拉及裝修洗手間的工程費用，隨時高於物業本身的拍賣底價。投資者需將「裝修成本」計入總投資額內，評估其最終的租金回報率是否合理。

📊 數據

核心物業條件	具體現況與條款
極低入場門檻	實用面積約 200 呎；開價 18 萬元（呎價約 900 元）。	資金沉澱風險低： 18萬元僅為市區一個車位甚至電單車位的價格，能購入 200 呎實體空間，具備一定的資金博弈值博率。
零常規持有成本	佔大廈業權 22 份，但買家無需支付屋苑管理費及保養費。	長線防守力強：免管理費是該盤最大賣點（Unique Selling Proposition）。作為長期儲物室或工作室，免除了每月固定的現金流流失。
硬體配套與局限	附獨立洗手間、大窗戶、冷氣；但天花喉管外露、批盪剝落。屬非住宅用途。	潛在資本開支（CapEx）：入場費雖平，但必須投入高昂翻新成本。此外，必須嚴格遵守非住宅用途法規，防範違規使用的法律風險。

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