樓市好消息 負資產急挫 62% 降至 4,356 宗 創 12 個季度新低 樓價連升 13 個月 業界料下半年跌穿千宗

 負資產急降 62% 的底層邏輯：樓價連升 13 個月

數據顯示，第二季負資產宗數大幅回落至 4,356 宗，涉及金額 196 億元（按季大減 64.4%），無抵押部分亦降近 68% 至 9 億元。
負資產的產生，往往是因為「樓價跌幅」超越了買家的「首期成數」。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指出，第二季樓市交投持續回暖，最關鍵是「樓價已連升 13 個月」，6 月份私人住宅售價指數更創下 2023 年 9 月以來逾兩年半的新高。隨著樓價持續上揚，資產價格重回買家買入價之上，銀行估價亦愈趨寬鬆，自然令大批早年採用高成數按揭入市的業主成功「脫離」負資產行列。業界樂觀預測，若升勢持續，下半年負資產個案有望跌破 1,000 宗大關。

數據盲點拆解：為何拖欠比率反升至 1.25%？

在負資產宗數大跌的同時，金管局數據卻顯示季內拖欠三個月以上的比率由 0.5% 上升至 1.25%。這是否代表業主出現斷供潮？
事實並非如此。這其實是一個「數學基數效應（Denominator Effect）」導致的數據盲點。由於第二季負資產的總金額出現了報復式下跌（大減 64.4%），作為分母的「總貸款基數」急速縮小，導致在實際拖欠宗數有所回落的情況下，拖欠「比率」反而被動地拉高。實際上，1.25% 的比率仍屬偏低水平，反映本港業主的整體還款能力依然十分穩健，並未出現系統性的斷供危機。

去槓桿化趨勢：高成數「按保」創 10 年新低

另一個值得關注的風控指標，是本港買家正悄悄進行「去槓桿化」。

根據按證公司資料，今年上半年新取用按揭保險貸款（即高成數按揭）累計僅錄得 2,957 宗及 155.24 億元，按年分別減少 15.1% 及 11.1%，雙雙創下近 10 年的首半年新低。這反映在經歷過早兩年的樓市調整期後，現時的置業人士變得更為審慎，傾向準備更充裕的首期才入市，減少依賴極高槓桿。這種「去槓桿」趨勢，大大增強了本港按揭市場的抗震能力。
與此同時，整體按揭市場依然活躍。6 月份新申請住宅按揭按月增加 12.5% 至 12,117 宗；新批出貸款額更按月大增 25.8% 至 506 億元（一手及二手分別增加 32.3% 及 21.6%），反映樓市在「價量齊穩」下，剛性需求及轉按活動已全面重啟。

📊 數據