【資產兩極化】差估署 4 月樓價創兩年半新高！租金連升半年強勢刷爆歷史天價

【售價收復】距歷史高位仍有兩成折扣：中產換樓鏈全面激活

從各類單位面積表現來看，4 月份五類面積指數全面報升。其中，代表中產換樓市場的 753 至 1,075 方呎中大型單位按月上揚 1.04%，居全榜之冠；緊隨其後的是 432 至 752 方呎單位，按月升 0.97%。
中大尺碼單位領跑，顯示隨著市況回暖，本地「換樓鏈」已全面激活。值得留意的是，雖然售價指數已寫下兩年半新高，但與 2021 年 9 月的歷史頂峰（398.1）相比，目前樓價依然折讓了約 20.47%。這層超過兩成的「安全防波堤」，正是吸引本地長線用家及部分海外資金持續入市、推動 11 連漲的底層資產邏輯。

【租金狂熱】搶人才與高教紅利變現：租金指數寫下歷史新篇章

對比售價的溫和收復，租金市場的表現堪稱瘋狂。最新私宅租金指數衝上 203.4，按月再升 0.59%，錄得連升 6 個月的強勁勢頭，正式創下香港有紀錄以來的歷史新高。按年對比，租金大漲 4.9%，今年前 4 個月的累積升幅已擴大至 1.45%。
租金走勢直接反映人口流動與經濟活動。政府近年大力推動的「搶人才計劃」，疊加非本地留學生的大規模來港就讀，為租務市場注入了極其剛性的外來需求。當這批高淨值、高收入的進口人才進入市場，實質上正在改寫本港的租金定價權，租金破頂不僅推高了物業的實質現金流回報率（Yield Rate），亦為一級與二級售價市場提供了最強力的防守支撐。

【兩極內捲】細單位現地域撕裂：核心市區吸金 vs 新界邊緣失血

然而，在面積 431 方呎或以下的細單位板塊中，卻爆發了極其殘酷的地域分化（Divergence）：港島區細單位單月逆天狂飆 6.48%，平均售價衝上近 605 萬元；九龍區微升 0.55%，均價約 519 萬元；相反，新界區細單位卻逆市下挫 1.82%，均價跌至 486 萬元。
細單位的兩極撕裂，揭示了騙不倒人的市場潛規則：外來人才與高薪白領在選擇租住或置業時，高度向具備地理便利、成熟配套的「港島及核心市區」集中，引發港島細價樓估值大復甦。而過去幾年大量無節制供應、且缺乏人口紅利強支撐的新界郊區細單位，在目前的去庫存週期下，正淪為被邊緣化與拋售的重災區。這提醒投資者，「盲目買細樓、買遠樓」的舊公式在 2026 年將面臨嚴重的流動性懲罰。

 差估署 2026 年 4 月私人住宅售價與租金指數核心數據摘要表 (Summary Table)