【月供42萬】里數達人小斯1.36億海璇豪宅順利成交！中銀批按揭 3.25 厘 小斯直言「平過美債梗係借盡」

息差套利算盤：為何選擇「借盡」按揭？

對於這筆鉅額交易，小斯並非選擇 full pay（全數支付），而是透過銀行槓桿最大化資金效益。
他透露，今次向中銀香港承做的按揭利率為 3.25厘。從財務管理的角度來看，他將按揭成本與無風險回報（如美國國債）進行了對比。由於目前美債息率仍處於 4 厘以上的水平，小斯認為 3.25 厘的借貸成本「好平」，並直言小斯評價息口直言「好平,美債都係4厘多,其他投資好容易賺得返」,所以「梗係借盡佢」。
這是典型的高淨值人士「套息（Carry Trade）」與資金鏈管理策略。當貸款利息（3.25%）低於保守投資回報（如美債 4%）時，將現金留在手上進行投資，所賺取的息差足以補貼甚至覆蓋按揭利息，同時保留了龐大的現金流彈性。

📊 數據根據 1.368 億元的成交價，假設按揭年期為 30 年、息率 3.25 厘，以下為不同按揭成數的預期開支對比：

(註：以上為根據報道數據之估算，實際按揭條款以銀行最終批核為準。)

粉碎「搭雞棚」流言：270 天長成交期順利過關

上述成交單位為海璇 2B-3 期第 1 座的「鳳凰樓層」（頂層對落一層），實用面積達 2,118 方呎，連 430 方呎平台，並連雙車位。當時成交呎價高達 64,589 元，創下該期新高。
小斯當時選擇了 270 天成交期，並獲得發展商直送樓價 4.25% 的印花稅回贈。對於外界大半年前質疑其「搭雞棚」（指製造虛假交易以推高樓價），他受訪時表現坦然，表示「完全無感覺，因這不是事實」。他確認單位為自住用途，目前已經開始裝修，預計約一年後即可正式入伙。

海璇市況冰火兩重天：破頂與流血並存

值得留意的是，海璇近期的二手與一手成交表現極端，反映豪宅市場的高度分化：
破頂成交： 上月初，海璇 1B 期第 2 座一伙與小斯戶型相若的特色戶，以 2 億元成交，實呎高達 84,282 元，打破港島東呎價紀錄，較小斯的買入價高出 30%。
短炒獲利： 今年 5 月中，2B 期 1 座中層單位以 5,468 萬元易手。原業主僅持貨一年半，賬面炒貴 1,071.2 萬元（賺幅 24%）。
深度蝕讓： 去年 11 月，一名內地客持有的 1 座高層 4 房戶以 5,918 萬元售出。對比 2018 年的一手買入價，扣除辣稅及回贈後，實際慘蝕約 5,520 萬元（實蝕約 56%）。

面對同屋苑的價格劇烈浮動，小斯展現出用家的平常心，表示得知有破頂成交時「有小小開心」，但對於價格上落「無感受，反正都唔會賣」