麥當勞沽深水埗地標舖袋近億 賬面狂賺7倍 賣完再以49.9萬「售後租回」
磚頭神話：39 年長情投資狂賺 7.2 倍
翻查物業紀錄，今次易手的深水埗福華街 177A 至 177C 號永聯大廈地下 A 至 F 舖及閣樓全層，位處福華街及欽州街的黃金單邊交界，建築面積約 8,000 方呎，成交呎價約 1.16 萬元。
麥當勞早於 1987 年 12 月僅以 1,400 萬元購入該大廈地下 A 至 G 舖及閣樓全層。集團先於 2021 年 7 月以 2,268.3 萬元將 G 舖拆售，如今再將餘下業權以 9,300 萬元悉售。總結這項橫跨近 40 年的投資，合共套現逾 1.15 億元，賬面獲利高達 1.01 億元，升值 7.2 倍，完美示範了香港核心區商舖的跨週期抗通脹能力。
售後租回：跨國巨頭的「輕資產」現金流魔法
值得留意的是，麥當勞在出售深水埗及早前的鰂魚涌栢蕙苑舖位（套現 1.1 億元）後，均選擇了「售後租回」（Sale and Leaseback）模式，深水埗舖新租金為每月 49.9 萬元。為何麥當勞要在這個時機連環沽售自用物業？這是一套標準的企業「輕資產（Asset-light）」風控操作。對於跨國餐飲巨頭而言，將大量資金鎖死在實體磚頭上並不符合資本效益。透過「售後租回」，企業能瞬間釋放近億元的龐大流動資金，將隱藏的物業升值利潤變現（Unlock Value）。這筆龐大的現金流可重新投入回報率更高的核心餐飲業務，例如數碼化轉型、自動化設備升級或拓展新市場。同時，簽訂長期租約既能穩定營運據點，租金支出亦可作稅務扣減，是極高明的企業財務調度。
買家視角：6.4 厘超高息的防守陣地
從新買家的角度看，這宗交易同樣是一次極佳的防守性資產配置。在目前的市況下，以 9,300 萬元買入深水埗核心單邊旺舖，每月穩收麥當勞 49.9 萬元租金，租金回報率高達 6.4 厘。在風控視覺下，麥當勞這類跨國巨型企業（MNC）屬於「AAA 級鐵約租客」，欠租或違約退租的風險極低，省卻了頻繁招租的空置期與免租期成本。在環球利息見頂回落的預期下，鎖定 6.4 厘的優質現金流，其防守力遠勝大部分高息股及投資級別債券。
📊 數據/風控
| 交易變數與資本操作 | 實質數據與財務現狀 | 潛在營運與市場風險 | |
| 麥當勞沽貨套現 | 深水埗舖售 9300 萬（賺 1.01 億）；鰂魚涌舖售 1.1 億。 | 轉為租客後，未來需面對長遠租金上漲的週期性風險。 | 輕資產釋放價值： 將低流動性的「重資產」轉化為現金，大幅提升企業的資產回報率（ROA）及現金儲備，以應對全球經濟放緩的宏觀逆風。 |
| 售後租回 (Sale & Leaseback) | 售後以每月 49.9 萬元租回自用，確保地標分店持續營運。 | 若租約期滿後業主大幅加租，或需承擔高昂的搬遷與重新裝修成本。 | 資本重置策略： 這並非「看淡後市」，而是資金配置的轉移。麥當勞將資金從低增長的房地產中抽離，投入高回報的核心快餐科技基建中。 |
| 新買家 6.4 厘回報 | 月收 49.9 萬元，回報率高達 6.4 厘。 | 社區消費力若因北上消費潮而結構性下降，長遠影響該區商舖估值。 | 最強現金流防線： 在減息預期下，6.4 厘且租客違約風險極低的物業是市場上的稀缺資產（Scarce Asset），是防守型基金及家族辦公室對沖通脹的完美標的。 |
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