美加息 0.25 厘 港銀企硬不加 P ︳滙豐、中銀維持 5 厘 渣打維持 5.25 厘 按揭專家預警：年底有機會加P
港銀未有跟隨加 P 樓市短期獲喘息空間
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明分析指，儘管美國因通脹及就業數據強勁而提早加息，但本港銀行並未有即時跟隨調整 P 的壓力。參考上一輪（2022至2023年）加息週期，美國連續加息五次後，本港銀行才首次象徵式跟加 0.125 厘。今次三大發鈔行宣佈不加息，為本港樓市在充滿變數的環境下，注入了一劑短期的穩定劑。
HIBOR 挑戰 3 厘 H按業主年內續「捱封頂」
雖然 P 息不變，但與供樓息息相關的一個月港元拆息（HIBOR）今日已報 2.9 厘。以現時普遍新造 H 按「H+1.3厘」計算，實際按息達 4.2 厘，早已觸及 3.25 厘的封頂息率。曹德明預計，HIBOR 短期內將進一步挑戰 3 厘以上水平；除非 HIBOR 大幅回落至 1.95 厘以下，否則 H 按業主的每月供樓開支年內將無法下降，只能繼續以封頂息供樓。
港美息差擴大 定息按揭成逆市奇葩？
金管局總裁余偉文提醒，港美息差擴大可能引發套息交易，令港元偏弱。面對未來息口上升的不確定性，定息按揭重新成為市場焦點。目前雖僅有一家大型銀行續推定息按揭計劃至年底，息率由 2.73 厘微調至 2.93 厘，但仍較現時 H 按的 3.25 厘封頂息低 0.32 厘。在加息陰霾下，鎖定較低利率的定按計劃，預料將吸引部分求穩定的業主選用。
資金成本暗升 銀行隨時「削回贈」保本
雖然本港銀行表面上未有跟隨美國加 P，但美息上調實質上已推高了銀行的資金成本。王美鳳指出，為了減低息差收窄帶來的影響，不排除銀行在按揭業務上會轉趨保守，將稍為縮減按揭現金回贈（Cash Rebate）以保障利潤。因此，準買家在計算上車開支時，不能過度依賴高回贈來幫補律師費或裝修費。
預期年底再加息 港銀或溫和加 P 0.25 厘
按照目前市場數據預測，美息有機會於年底前再加息一次 0.25 厘以應對通脹。屆時美息合共上調 0.5 厘，將無可避免地拉動港元拆息（HIBOR）進一步攀升。王美鳳預料，在資金成本壓力持續增加下，本港銀行年底或需上調最優惠利率，加幅料介乎 0.125 厘至 0.25 厘；整體市場按息今年將維持在 3 厘多這一個「中性水平」。
港銀具滯後韌性 買家需留「防守資金」
回顧過往歷史，當美息上調時，港銀未必會同步跟隨，加幅亦往往不會「跟足」，反映本港銀行在資金流動性上具備較高韌性。王美鳳認為，市場普遍預期美國今次並非重啟嚴苛的新一輪加息周期，只是針對通脹的單次調整，因此未對港銀構成即時加息壓力。不過，她強烈建議置業人士在評估按揭供款及入息要求時，必須為未來的加息可能性作好準備，並預留充足的備用資金以加強防守力。
| 按揭市場變數 | 專家王美鳳預測分析 | |
| 最優惠利率 (P) | 年底若美再加息，港銀或溫和加 P 0.125 至 0.25 厘。 | 壓力測試預留水位： 不要將每月供款能力算到盡，必須預設按息回升至 3.5 厘甚至更高的情境。 |
| 按揭現金回贈 | 銀行資金成本上升，不排除將稍為縮減現金回贈。 | 上車資金預算重估： 若回贈減少 0.5% 至 1%，數百萬的按揭便等於少了幾萬蚊落袋，買家需準備更多首期或雜費現金。 |
| 整體按息水平 | 預料今年按息仍處於 3 厘多之「中性水平」。 | 心態調整： 告別超低息時代，3 厘以上的按息將成為新常態，入市前需確認家庭有極穩健的現金流。 |
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