【商場都要避險？】馬鞍山 WE GO MALL 開業僅8年擬重建 指購物習慣逆轉 餐飲出租率暴跌至 28% 變身539伙住宅
出租率暴跌的殘酷現實：餐飲樓面僅剩 28%
商場營運的命脈在於人流與出租率，而 We Go Mall 正面臨嚴重的空置危機。
申請人坦言，市民「購物習慣的結構性轉變」已嚴重影響商場營運。數據顯示，在 2023 年至 2026 年期間，We Go Mall 的零售樓面出租率從約 81% 下降至 75%；最受打擊的是餐飲板塊，其樓面出租率在 2026 年更呈現斷崖式暴跌至約 28%。
底層商業邏輯拆局：點解地區商場食肆會陷入經營冰河期？隨著網購全面普及、北上消費熱潮常態化，加上外賣平台的盛行，港人對實體地區商場的依賴度大幅降低。當餐飲業（傳統商場的引流主力）出租率跌穿三成，意味著商場已失去「聚客效應」，剩下的商戶亦難以獨善其身。發展商在檢視空置率及發展潛力後，果斷認為該處存在「未被利用的發展潛力」，及時止蝕並尋求轉型，是極具防禦性的商業決定。
15 億投資華麗轉身：改建 539 伙住宅
為了釋放土地價值，發展商提出了徹底的重建藍圖。
We Go Mall 地盤面積約 54,790 平方呎，現申請由「商業」用途改劃成為「住宅（甲類）13」。
建築規模： 以地積比率 6.77 倍發展，興建一幢樓高 26 層的住宅大廈。
樓面分佈： 項目總樓面合共 37.1 萬平方呎，其中 27.4 萬平方呎作住宅用途（涉 539 伙分層單位）；另有 9.7 萬平方呎作非住宅用途（包括商業配套及一所 100 名服務名額的兒童照理中心等）。
這項改劃不僅保留了基本的社區配套，更將原本低效的商業樓面轉化為變現能力更高的住宅資產。
長線資產重組：跨越十年的時間表
將商場推倒重來並非一朝一夕的事，這是一場跨越近十年的資產重組馬拉松。
根據規劃程序，項目預料在 2026 或 2027 年度完成城規程序，隨後在 2029 年完成補地價修改地契，最終在 2035 年才能完成重建。發展商願意花費近十年時間進行改劃，反映出管理層對本港長遠住宅需求的信心，仍遠高於對傳統實體零售市道復甦的預期。
📊 數據
| 核心變數與發展計劃 | 潛在營運與市場風險 (Downside) | |
| 餐飲出租率跌至 28% (購物習慣結構性轉變) |
租金收入大幅萎縮，甚至無法覆蓋商場日常營運、維修及物管成本，淪為「負資產」拖累集團現金流。 | 及時止血的戰略決斷： 零售業態的轉變是不可逆轉的宏觀趨勢。與其繼續投入資金進行商場翻新卻無人問津，不如直接改變土地用途，這是最高級別的資產防護網。 |
| 申請改劃建 539 伙住宅 (保留 9.7 萬呎非住宅樓面) |
需面對漫長的城規會審批過程及地區人士反對；同時未來需補交高昂的「轉用途」地價。 | 土地價值最大化： 馬鞍山屬發展成熟的住宅區，住屋需求具剛性。透過重建，發展商能將手上的「低效收租物業」轉化為「可銷售套現的住宅項目」，徹底重塑資產負債表。 |
| 長達十年的發展週期 (料 2035 年完成重建) |
跨越多個經濟週期，未來樓市定價、建築成本及息口走勢存在極大不確定性。 | 以時間換取空間： 2035 年的落成目標，巧妙地避開了目前樓市的整固期與高息環境。這不僅是一次物業形態的轉變，更是發展商因應宏觀經濟大洗牌所作出的長期戰略對沖。 |
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