2018專家點睇 樓市料再升 6% 居二市場跑贏大市
樓價料再升6% 居二市場跑贏大市
幾年前樓價叫「貴」，現時叫「癲」，升勢亦由私樓市場，蔓延至居屋、公屋市場。屯門公屋建生邨最新叫價驚見800萬元。本文將從多項數據，為2018年樓市把脈，並為打算置業人士提供可行方案。
祥益地產總裁 汪敦敬
中原集團主席兼總裁 施永青
祥益汪敦敬稱：「有信心2018年樓價升兩成，樓價升幅更會大於2016年和2017年。目前好多人已供滿樓，市場不倚賴按揭。
過去幾年樓價倍升， 伴隨之購買力倍增，財富效應啟動。1998年以前，樓市以超槓桿為主，但經歷亞洲金融風暴後，本港樓市是一個去槓桿的年代。所以，目前看不見市場存有泡沫，反而財富效應促使樓價上升。」
本港M3屢創新高
2017年10月港元貨幣供應量M3按年增19.1%，至74,400億元（見下圖）。若計入外幣存款，總計14萬億元， 反映即使美國縮表，熱錢仍然湧入本港，樓價未有轉向跡象。
中原施永青表示贊同，雖然美國加息，並通過稅改方案，但相關影響未曾足以扭轉資金流入本港房地產市場。
新界二手樓呎價過萬元，負擔比率升至68%，似乎普通打工仔的負擔能力未能追上樓價。「環顧全球大都會，如倫敦、紐約，大都會的樓價不會僅與城市居民的購買力掛鈎，更需面對全球資金衝擊。這是無一個政府可以改變的事實，除非城市放棄做大都會。」
施永青續指：「本港樓價不是普通人買得起，但每年私人市場得20,000個單位，供應少就不需要面向大眾， 只需要有購買力的人去買。當樓市供應多，才會就住買家購買力而定價。總之有人買得起，樓價就會升。」
雖然政府未來會增加供應，但多年來累積買樓的需求更多。人類對樓價的延伸需求好大，若然看好樓市，那麼節衣縮食也會買樓。房屋不單止是使用性商品，亦是投資性商品。
面對如同洪水猛獸的樓價，汪敦敬為年青人提出忠告。「無樓的朋友，要清楚自己有無能力買樓。上車與夢想中的家是兩回事。
先放下夢想，上車後再想辦法優化自己的環境。每個年代都面對不同的問題。現時銀行息口好平，加息加好多是廢話，美國經濟未能夠支持聯邦儲備局瘋狂加息。
「所以，目前供樓好平，交租和供樓的金額是一樣。
後生仔面對最大的難題是首期，要知道人工是追唔切樓價，將薪金配置於和房地產掛鈎的投資，例如房地產投資信託基金（REIT），可望保持購買力。若然租金升，樓價升，那麼相關基金價格也會上揚。」
一般而言，居屋與公屋限制較多，升勢較私人市場慢。惟目前置業艱難，間接迫了部分人去買居屋與公屋，加速升勢。
兩房單位愈來愈貴
本港若半年後才加息，那麼租樓的風險大於加息風險。汪敦敬反問年輕人，為何不掌握低息的機會？
汪敦敬稱：「綜合全港18區而言，沙田區呎價動輒15,000元，天水圍呎價10,000元，相較下仍算是吸引。目前400萬元上車盤幾近絕跡，建議年輕人買居屋。免補地價天水圍居屋呎價6,000元，在低入場費效應下，不用補地價的居屋第二市場可望在2018年跑贏大市。」
施永青補充道，2018年細單位上升幅度有限，細單位投資潛力較低，因為細單位基本是用家購買，投資者較少。用家受收入制約，用全副身家去買樓，並沒有多餘錢。2018年預料豪宅會升得較多，主要受市場氣氛、經濟前景主導。 2018年大方向仍以「升」為主，但升幅料低於2017年。
目前中原城市領先指數（CCL）為165.62，2017年累升13.2%，料2018年目標將見 175，再升近6%（見下圖）。
樓市週期有時相對長，樓價高時入市有風險。「兩年前已經無叫人買樓，從投資角度出發，現在是收獲期，不是播種期。
目前買樓要慎重考慮。2018年買股票好過買樓，雖然股票升了不少，但估值相對較低，而派息率亦高過收租回報，吸引力較樓市高少少。」施永青分析。
汪敦敬指，零房至一房單位不是最佳選擇，將來這些單位逐漸增多，可將其視為私樓中轉房。
三至五年後，這班細單位的買家組織家庭，換樓潮將湧現，兩房單位將愈來愈貴。
惟就2018年而言，短期的購買力已湧向零房單位， 兩房單位表現未必出色，600萬元以下的三房則會升得較快，因600萬元以下的單位，可以承造八成按揭。
展望2018年，中資仍會繼續在港買地。作為企業， 當達到一定規模，就會向外擴展。本港作為國際市場，亦會吸引資金停泊。
汪敦敬說：「有人說本港樓市『辣招』是阻止內地人買樓。但內地人想法則相反，認為只有香港俾錢就可以買樓，而不是限購。」所以，短期難以看見樓價逆轉。
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