3大原因 樓價調整的最大障礙

朋友： 「好多人以為，新供應多，就會令樓價降溫。」

筆者： 「理論上應該如此。」

朋友： 「騙局！」

筆者： 「事實上確實係騙局！」

朋友： 「越多新盤賣樓，樓價越難調整！」

筆者： 「我都有同感，擺明俾新樓炒起！」

朋友： 「好似康城個新盤，賣將軍澳市中心價都排晒隊！」

筆者： 「有乜辦法？有高成數按揭嘛。」

文：1%Anthony

茶樓阿姐搭咀…

阿姐： 「我個仔都話要去抽！」

朋友： 「睇唔出喎，咁叻仔呀？」

阿姐： 「就係冇錢先要去抽，佢話佢嗰行借足九成嘛。」

筆者： 「好貴喎！」

阿姐： 「其實想佢平好簡單啫，唔俾借高成數按咪得囉！」

朋友： 「阿姐高見！」

無論甚麼政策，甚麼新聞，都說對樓市冇影響！

盲都見到…新樓炒起樓市！政府縱容新樓濫推優惠的結果！

茶樓阿姐都識得點做，為甚麼政府高官可以視若無睹？

經過一年多的升市，最近樓市尤其二手市場靜了，上文提到短期缺乏上升動力，但不代表會有明顯下跌，最大障礙就是政策！表面上幫市民減輕置業壓力，實際上是炒高樓價的罪魁禍手！

第一步，減少二手供應，令業主、發展商主導市場！

自從2010年推出SSD以來，樓價不跌反升，政府高官都是有識之士，應該明白到所謂打擊炒賣的辣招，雖然壓抑了需求，但同時更嚴重地壓抑了供應，舉例說，減少1個需求的同時，減少了3個供應，整體供求更失衡，有乜辣法唔升？可惜，政府要的不是結果，而是市民、政客的掌聲，試想想…打擊炒家，聽見都興奮啦！

於是一而再、再而三加辣，直至去年的絕殺，非首置15% 印花稅，更將二手供應推向絕路，賣咗買唔番…成為絕殺供應的藉口，政府、政客冇理由睇唔到，為甚麼不對症下藥，提作出修訂呢？例如買入一間，賣出兩間，可以有稅務優惠等等。已經7年了！自從辣招推出之後，7年來從未聽過有刺激二手供應的政策！

第二步，將購買力推向一手，製造熾熱氣氛！

執筆之時，樓價指數反彈，反映大約兩星期前氣氛熾熱，報章傳媒都說，是將軍澳新盤熱潮，帶動樓價上升。外地人一定覺得奇怪，香港房地產市場那麼大，怎可能一個新盤就能帶動樓價指數上升？

事實如此！因為政府政策緊縮了市場供應，同時又縱容發展商濫推優惠，當大量的需求，數以千計等待買樓的準買家，遇上少量的新盤，首批幾十伙、一兩百伙，擠牙膏式的供應，只要發展商花多點心思，加多一點佣金，將士用命，輕易將氣氛推上高峰。

第三步，高成數按揭及優惠，將價錢推高，製造升市預期！

最攞命的，就連茶餐廳阿姐都知道，是高成數按揭！

假設A、B兩個單位同樣是800呎，質素相若…

A 單位賣1000萬，但要跟足指引，只能借5成，首期500萬。

B單位賣貴10%，1100萬，但可借9成，首期110萬。

你會怎麼揀？

如果你沒有500萬，當然被迫揀B。

如果你有500萬，同樣會揀B，因為有錢在手！

你可以留近400在手，做其他投資，有望搏取更高回報。

現在的新樓即是賣得比人貴，都大排長龍，因為只有買新樓，才可以借到高成數按揭，甚至不需要做壓力測試。新盤肆無忌憚高開、加價，造成市場上有越賣越貴的預期，二手業主當然亦會跟加，抽唔到的買家唯有硬食高價。樓市…就被政策、新盤炒起！

新供應、新盤少，死！

新供應、新盤多，又死！

要即時冷卻樓市，很簡單，一招就得！

茶樓阿姐都識：「唔俾啲新樓借高成數按咪得囉！」

如果新樓失去高成數按揭的後盾，要賣樓就不容易，開價必然沒有那麼進取，不少掹掹緊的買家，自然會打退膛鼓，就不會有那麼多人排隊買，價錢就會平，附近的二手樓亦沒有反價的理由。

就係咁簡單，點解唔做？