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樓價、租金勢被推高 新辣招下六大現象

同學A:「嘩!買第二層樓要俾15%印花稅樓價會唔會大跌?」
筆者:「你都有3層樓,你會唔會急急賤賣你啲單位?」
同學A:「咁又唔會喎。」
同學B:「點解呢?」
同學A:「而家賣咗,第日想買番,咪要俾15%印花稅?!」
筆者B:「你唔驚樓價跌咩?」
同學A:「驚…不過更驚賣咗之後,可能呢世都買唔番。」
筆者:「咁你可以攞返筆錢嘛。」
同學A:「揸住筆錢,買唔返樓,有乜用呢?好快洗晒!」
同學B:「我都係咁諗,想即刻打俾代理封盤。」
同學A:「今時今日,錢唔值錢,資產更重要。」
筆者:「賣啦…點先肯賣呀?」
同學A:「加50萬,補償番我再買樓的損失就賣。」
同學B:「嘩!個個係咁,樓價咪升得仲急?」
筆者:「唉﹗睇嚟今次政府又係好心做壞事,幾時先醒覺?」

預期一:賣咗買唔番,放盤量大跌,勢推高樓價

今次「辣招」,辣味很濃,不過筆者覺得,情況就像當年特別印花稅(SSD),好心做壞事,以為壓抑樓價,誰知樓價升勢更急。

真人真事,兩年前筆者想買一個單位,收實450萬元,我出價420萬元,業主態度極強硬,莫說30萬元,3萬元都唔肯減,代理轉述他說:「我係大陸人,賣咗層樓,將來想買番要俾15%BSD(買家印花稅),賣咗買唔番,我又唔等錢洗,點解要賤賣?」後來更反價至480萬元,最終以460多萬元沽出。

新「辣招」來勢汹汹,短期內或有等錢洗、心理質素不足的業主被震出,有心上車的朋友要把握機會,當這批業主被淘汰之後,樓價極有可能掉頭回升!

試想想,有實力、有經驗的投資者必然明白「賣咗買唔番」的道理,陸續封盤,供應大減,可以唔賣,盡量唔賣,尤其優質物業。就算賣,都要心動價先賣,豈不推高樓價

預期二:一手樓送稅項回贈,但價錢會更貴!

羊毛出自羊身上!不少朋友都認為,由於一手樓很多時候會有稅務回贈,因此會吸引買家一面倒去買新樓。

然而,問題是15%的印花稅不是小數目,800萬元樓就要120萬元,你認為發展商會白白幫你付120萬元嗎?最簡單的做法,就是將價錢提高,再給你補貼。

例如賣900萬元,然後回贈80% 稅款約96萬。換句話說,發展商開價將會更進取,看不清的買家亦有機會盲目接受。

預期三:租金被扯高,無殼蝸牛更苦!

甚麼情況下,你會將物業出租?很簡單,最直接的是,當你已經有一層自住樓,有第二、第三層樓,就會有樓放租,以往「辣招」趕絕炒家,今次「辣招」趕絕收租客,如果人人都沒有第二、第三層樓,請問那有單位放租?租盤勢必減少,長遠租金將進一步被扯高。

預期四:父幹母幹齊出動,社會進一步被撕裂!

當投資者自己不能多買幾個單位投資,手上資金又多,可以做甚麼,最好就是買樓給自己的子女,用他們的名,首次置業,就可以避過「新辣招」重稅,更多父幹、母幹的故事出現,沒有父幹、母幹的將會更難買樓,年青族群將會進一步撕裂。

預期五:中高價樓追落後,細價樓亦不示弱!

樓市場來說,中高價樓或會跑贏,發展商有稅務回贈,又有按揭優惠,有錢不如買個大單位。細價樓市佔率或會縮少,發展商未必會再起那麼多劏房單位。

然而,細價樓亦不會走弱,試想想,動輒拿出千萬買大單位的是甚麼人?有多少是首次置業?首置客很多時候都是經濟實力較遜色的一群,買唔起就是買唔起,最終仍然是回歸細價樓的懷抱,加上二手供應減少,樓價有一定支持。

預期六:資金出走,工商舖、外國樓、大陸樓熱潮重臨!

正如前輩汪敦敬先生所說,今時今日樓價不斷上升,主要是因為量化寬鬆之後,資金太多,可靠的資產太少,形成資產荒。「新辣招」趕絕投資者,他們擁有最多資金,會流向那些地方?非住宅,例如工廈、商廈、舖位、車位等,固然是一個很有潛力的戰場。

另一方面,相信亦會有大量資金湧出去買外國樓,如日本、東南亞等,亦不要忽視大陸市場,與其千里迢迢到外國尋找投資機會,北上尋寶不是更實際嗎?例如過去一、兩年,深圳、珠海及珠江三角洲的各大城市,樓價升幅遠遠拋離香港,為甚麼要死纏香港住宅不放?

總結:把握短線機會!政府甚麼時候才醒覺?

其實過去出招多次,政府高官應該明白,要為樓市降溫,應該鼓勵業主放盤、換樓,想為租金降溫,應該鼓勵業主放租,政策再一次反其道而行,收緊供應,只會帶來反效果。

想上車的年青朋友必須把握今次機會,短則一、兩個星期,長則幾個月,樓市就會因為放盤量大減,不跌反升,到時候別再埋怨啊!

1%投資培訓的地產課程總監,著有《買樓上車防中伏》、《上車又住又賺》、《樓。轉命運》、《工商舖小本投資入門》、《50 萬上車》、《投資買樓賺錢筆記》等等,其博客《第一桶金》總瀏覽量逾300萬人次,曾接受多間傳媒專訪及出任電台地產節目嘉賓主持。2000年科網股爆破,曾欠下近一年薪金卡數。經債務重組後,2004年股樓雙線出擊,短短四年由滿身卡數打工仔,變出六層樓。其後與投資兵團大舉出擊投資物業,並進軍商鋪、工廈市場,以穩健投資策略,成功變出雙位數物業。
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(逢星期六刊登)