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    香港地「炒樓致富」定係「炒股致富」?五大因素洞悉股樓升值前景

    香港地「炒樓致富」定係「炒股致富」?五大因素洞悉股樓升值前景

    部分投資者希望捕捉人生一次大運,多次嘗試一注獨大卻往往無功而還;相反,部分投資者僅追求一個「懶」字,隨隨便便與時間做好朋友,結果反而喜出望外。正是有心栽花花不開,無心插柳柳成蔭。

    撰文:經一編輯部| 圖片:新傳媒資料室、中原地產、資料圖片

    事實上,近期經常見傳媒或KOL提出「佛系投資」,筆者認為不是壞事。

    因為投資目的主要是資產增值,最重要是看結果而非經過,所以無論懶唔懶、佛唔佛,只要結果在預期之內便可。

    回看香港此地,除非是專業人士又或是老闆;否則,單靠份人工,不要說能否置業安居,單是養家已是大問題。

    不過,如果以散戶來說,香港人講投資又離不開兩瓣——買「磚頭」和炒股票。身邊好友炒股致富者少;炒樓致富者多,故今期就嘗試淺談兩者之別。

    港樓方面,若純看中原城市領先指數(見圖表一),最近20年香港樓價確實以反覆向上為主。

    圖表一(圖片來源:中原地產)
    圖表一(圖片來源:中原地產)

    雖然業主持有物業期間或經歷過2000年科網股爆破、2003年「沙士」、2008年金融海嘯等,但只要捱得過,如今皆成往事,因為當年手持物業價值現已大幅升值。

    樓價累積升幅驚人,尤其細價樓與二手居屋價近十年以倍數計。(圖片來源:資料圖片)
    樓價累積升幅驚人,尤其細價樓與二手居屋價近十年以倍數計。(圖片來源:資料圖片)

    業主最終有樓在手

    又有人話:「我只會租樓,不會買樓。」筆者個人認為,租樓者長遠來說,比較似是「幫人供樓」。

    事關業主與租客的分別在於,租樓者只享受期內物業的「服務」,但長遠乜都無;業主雖同樣要供樓,但最終就有物業在手(這還不計物業有機會升值)。

    其次,買樓要付出首期成本,亦是租買兩者主要分野。

    由於港股與港樓各自「體質」不同,投資者在選擇兩者作出投資組合比例前,亦必須關注以下數點:

    (一)累積升幅大不同

    即使樓市與港股近十年皆上升,但升幅有別,就以盈富基金(02800)與中原城市領先指數作比較參考(見圖表二)。

    盈富基金2011年初至今從23.6水平升至約26.4;同期中原城市領先指數則從90升至189。

    樓價累積升幅驚人,尤其細價樓與二手居屋價近十年以倍數計,故同一筆錢,即使投資者看對方向,放在不同地方其回報率可相差天與地。

    圖表二(圖片來源:新傳媒資料室)
    圖表二(圖片來源:新傳媒資料室)

    (二)流通性

    炒樓買賣流動性弱,主要考慮是當遇上如「沙士」或金融海嘯等突發情況,屆時真是有樓送都未必有人要,因為接手者隨時變成負資產;加上港府重手落「辣招」,致使實力較弱的短線炒家絕跡江湖。

    流通性弱亦可謂雙面刃,有利必有弊。皆因流動性弱,令業主更易於buy and hold。

    (三)穩定性

    當然,炒樓與炒股同樣有可以買大價貨增加穩定性,但無疑藍籌樓與藍籌股的分別為,前者穩定性可能較後者更佳,因為就算買入藍籌屋苑中最差的單位,在時間的推波助瀾下,跑輸大市的機會較細。

    反之,即使炒藍籌股選中「股王」騰訊控股(00700),其股價可以很波動(自2021年2月高位775.5元跌至8月低位412.2元,累跌近半)。

    尤其年內轉政策市,各行各業皆隨時面臨監管潮的大環境下,大大減低資金買入港股意欲。

    (四)收息與收租

    炒股可嚴選收息股,或者讀者認為強如滙豐控股(00005)亦可以停派息,收息其實不穩定。

    惟其實只是選股上的問題,事關投資者若選對如內銀或水電煤等公用收息股,自然可以較穩定地收息(因為股價根本沒甚波幅)。

    相反,港樓租金雖然上升,但升幅其實跑輸樓價,故見中原城市租金回報率由2020年9月約近2.48厘,跌至近月的2.35厘。

    加上買樓收租還要面對種種難題,如決定買甚麼地段的樓、單位裝修成本、一次性買樓總開支(如總按揭開支、律師費、查冊費、印花稅及代理佣金),還有遇上「租霸」的風險。

    (五)受惠QE持續性

    由於美國聯邦儲備局自金融海嘯後實行量化寬鬆政策(QE)及推行低息環境,於環球銀錢齊齊貶值下,令游資更加積極買入實物資產,亦令全球樓市火上加油,港樓同樣受惠。

    說到底,筆者認為買樓收租是可以,但初嘗做包租公之前,宜先做好功課,切忌以為買了樓一定收到租。

    更要留意美國稍後「收水」與加息,或面臨即使收足12個月租金,也未能應付供樓的風險。

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