按揭還款計劃 上車置業

善用按揭還款計劃 上車置業更精明

按揭

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2023年本港樓市仍然較去年熱鬧,於首季迎來「小陽春」,不少人開始進行置業部署,當中最多疑慮的部分大多和按揭有關。事實上,有不少按揭計劃都十分複雜,但可能最合自己使用,所以絕對值得花時間了解一下。

不少人或會認為,平時認知的按揭計劃,就只有最多人採用的「直線還款計劃」,即是整個還款期內,每月的還款額維持固定不變,每月供款包括本金及利息,起初利息佔每月供款大部分;而本金佔少部分,息隨本減。

正因如此,物業貸款年期愈長,起初供款的利息部分便會愈大。

每兩週還款計劃省利息

值得留意的是,無論選擇P按還是H按的計劃,業主都會面對供樓利息成本上升的問題,當利率上升時,會令供樓負擔增加;當利率減少時,意味可減輕業主的供樓負擔。

不過,若希望減省整體的利息支出,是有方法的。準買家可考慮「每兩週還款計劃」,申請人將會每兩星期而不是每月還款一次,其好處是整體按揭還款期縮短,並減省了整體的利息支出。壞處是每兩星期便需要查看一次戶口有無足夠錢供樓,一旦未能準時供樓,會影響信貸評級

每兩星期供樓會較慳息的原理是甚麼?簡單而言,以一年365日計算,每14日還款一次,即是每年會供款26次,等於月供13個月的還款。相比之下,還款期由30年變為26.7年,利息自然會相應減少。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指,每間銀行對「每兩週還款」的計算方式或有所不同,不過,「每兩週還款」看似比「每月還款」較慳息,但為何選擇的人並不多?最主要原因是普遍銀行只提供P按計劃給選用「每兩週還款」的客戶;「每月還款」則可選用H按或P按。

他建議,如想做到「慳息」效果,供款者可選擇將額外資金存放於高存息戶口(Mortgage-Link)內,因其存款利率與按揭息率相同,則既可節省利息開支,亦可彈性地隨時調配其存款。相比起「每兩週還款」,供得舒服之餘,亦可慳息,一舉兩得。

的確,申請按揭時,銀行提供多種還款方法選擇,迎合不同人士的需要及預算。選擇採用哪一種方法時,準業主應該要考慮供款年期、計劃是否彈性,以及計劃所需繳付的總利息和其他費用支出等因素,並考慮清楚樓市狀況才作決定。

根據地產代理監管局的資料,在市場上比較普遍還款的計劃,除了上述提到的直線還款計劃及每兩週還款計劃外,另有「暫免償還本金計劃」、「漸進式還款計劃」(見圖表)、「彈性提早部分還款並再借計劃」。

暫免償還及漸進式均先甜後苦

「暫免償還本金計劃」則是指按揭人,可以在還款期內的一個時段,通常是首兩至三年,只為貸款利息供款而毋須償還本金,而在餘下還款期,以直線還款方式清還整筆貸款及利息。

至於發展商推售新盤時,會提供不同的付款優惠及按揭計劃吸引買家入市,其中一個計劃就是「漸進式還款計劃」,買家首幾年只需要償還部分貸款額,但之後由於利息及貸款額增加,利息開支會大增。就連政府推出新居屋時,都參考財團提出的「漸進式供款」建議協助買家「上車」。

買家在首十年,只需要供樓價一半;餘下一半則會在十年後才開始供款。但這只是先甜後苦的供款模式。再者,要留意的是,「暫免償還本金計劃」及「漸進式還款計劃」,與傳統按揭方法相比,最初償還本金較少,買家供樓初期將較為輕鬆,其後貸款額逐步增加,供樓壓力逐漸增加。

因此通常選用以上的計劃的買家,都會選擇在享受首幾年的「蜜月期」後,轉按至銀行以享較低的息率,屆時銀行會為申請人進行壓力測試及重新審視入息證明,若然按揭沒有批出,申請人只可以捱貴息。

按揭還款計劃 上車置業

(圖片來源:由中原按揭提供)

綠色建築獲額外優惠

此外,亦有專家指,在比較按揭優惠方面,亦要多加留神。中原按揭董事總經理王美鳳表示,不同銀行或會因應其目標客戶提供形形式式的額外優惠,例如銀行或會向其大額存款客戶、按揭保險計劃申請人、屬於綠色環保建築的按揭物業,又或其他類別的特定客戶提供額外獎賞。

她又指,除按息及按揭優惠的衡量外,銀行審批時間、方式、要求和彈性,亦需因應實際情況一併考慮。如近日有個別按揭優惠較吸引的銀行,礙於已累積大量處理中的按揭申請,導致審批「塞車」,審批按揭的時間因而延長。若果申請人的新居成交期較短,有機會未必可趕及批出個案,用家在申請按揭時,不妨同步考慮其他銀行選擇以策安全。

按揭還款計劃 上車置業
(圖片來源:地產代理監管局及按揭轉介公司)

新盤按揭貼士

一般來說,新盤獲批滿意紙即準備入伙,發展商交樓組陸續通知業主收樓。究竟新盤按揭有甚麼需要注意?今時今日,現行按揭保險計劃只接受「現樓按揭」,而不接受「樓花按揭」,令市場上不少一手樓買家採建期付款。

如果選用建築期付款計劃的業主,要預計在關鍵日期前至少三個月便要申請按揭。一手樓發展商須從屋宇署取得「入伙紙」及地政總署的「滿意紙」後,才能正式安排收樓。

入伙紙正式名稱為佔用許可證,當物業正式入伙前,屋宇署會派員檢查,如果確定單位適合居住,便會批出許可證。至於滿意紙,是指發展商根據批地要求,興建行人通道、天橋、公園等設施,完成相關建設後,地政總署便會發出滿意紙,之後發展商便可透過律師樓,向業主發出信件在指定時間收樓。一般情況下,業主接獲信件後兩星期內,便要收樓及完成交易,屆時可與發展商溝通,安排交樓日期及時間。

按保與二按不宜混淆

此外,不過不少人士混淆「按保」與「二按」的分別,且誤會按揭借貸部分由銀行借出,餘下的貸款由按揭保險公司借出。實際上,是由銀行支付整筆貸款,但由按保公司提供按揭貸款風險的保障,按保費用已在香港按揭證券公司的網頁中詳細列明,收費較便宜。

至於「二按」則是指在第一按揭以外,由其他貸款公司提供的按揭,利息可高達20厘,置業前必須清楚。同時,不少本來有按揭在身的人士,會基於本身按揭計劃較低息,認為轉按不划算。但其實每個個案情況不同,不能一概而論。

首先要把現金回贈考慮在內,雖然現時最高現金回贈已下降,但每次轉按仍有數萬元收入,根據罰息期一般只有兩、三年,經轉按「密食當三番」後,仍有機會賺盡優惠。

再者,轉按不應只考慮利率,還要考慮資金調配因素,轉按後透過物業升值套現的資金,能夠用作投資或其他周轉用途,例如買入海外物業或幫助子女升學,所以應先評估才下決定。

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(圖片來源:資料圖片)

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撰文:妙倫圖片來源:中原按揭,地產代理監管局及按揭轉介公司,資料圖片,經一編輯部