中產夫婦年近半百 太古城3房未供完 兩名小孩未滿10歲 3年內移民退休有冇機?|諗Sir

中產夫婦年近半百 太古城3房未供完 兩名小孩未滿10歲 如何變出逾5萬月入、3年內移民退休?|諗Sir

樓市

讀者黃先生:你好!本人47歲,月入75,000元;太太43歲,月入90,000元,有兩個分別8歲和5歲的小孩。有一個太古城3房單位,聯名1,300萬元,尚有350萬元貸款未清還。另持現金300萬元,債券加股票交易所買賣基金(ETF)等有70萬元。兩夫婦希望3至5年後移民退休,每月有50,000元被動收入,閣下認為應該多買一層樓收租,抑或賣出現樓再買一層1,600萬元、面積較大的太古城單位,搏長遠升值?

撰文:諗sir|圖片:維基百科

專家分析

太古城1,600萬元單位,難有升值空間。而介乎500萬至1,500萬元的樓價仍企硬,若有1,600萬元預算的話,建議買兩間800萬元單位。除按揭可借更多外,亦較易租出去,不會被租客玩死收不到租。買1,600萬元的單位,如自住付50%,首期即800萬元。分開兩間買,一間只需80萬元首期便可9成上會,即兩間只需160萬元首期。

當然,身邊多留現金、少用首期才是上算。

目前太古1,300萬元單位不妨賣掉,套現買另一間細單位,然後租新的3房住宅。1,300萬元單位僅可申請5成按揭,取回650萬元,再扣掉讀者要清還的350萬元,僅餘300萬元現金。金額太少,亦即太多樓價升幅困在樓內,屆時錢就被逼留在香港,未能隨時調動。反而賣樓即時套現950萬元,將其中300萬元用作新樓首期,應可買到港島區細3房,亦可搬去九龍區新盤住大3房。

 中產夫婦年近半百 太古城3房未供完 兩名小孩未滿10歲 3年內移民退休有冇機?|諗Sir
目前太古1,300萬元單位不妨賣掉,套現買另一間細單位,然後租新的3房住宅。圖片:維基百科

手頭資產如何分配投資?

之後有650萬元,連同手上現金、債券加股票ETF的370萬元,合共1,020萬元。金額可配在直債、基金等不依賴香港或美國交易所上市的投資物。這些資產更可隨時調動,不會因移民難以賣走或影響收息。

未槓桿前,直債約有4至5厘年息,讀者將1,020萬元當中480萬元投入,毋須造槓桿下,每月收息20,000元。另外200萬元何不利用海外戶口,入手新加坡或英國房地產投資信託基金(REIT)?例如British Land(美股代號:BLND),雖與滙豐控股(00005)一樣最近一期不派息,但過往息率約6.5厘。另200萬元可投入以美國國債為主的B餐,年派息12厘,或可因上調槓桿而派息更高。

這3項投資合共肯定超過每月50,000元收入,更重要是能靈活調入調走,還剩超過100萬元現金使用。相反,港股及美股除不保證派息外,股價波動亦高。筆者只叫讀者買入賣出,而且上述投資產品經得起跌市考驗,具流通性又可環球調撥,抵押力高。

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