你層樓識生金蛋?45歲揸20萬現金「Dry到爆」 執靚估價隨時賺更多|諗sir

你層樓識生金蛋?45歲揸20萬現金「Dry到爆」 執靚估價隨時賺更多|諗sir

讀者黃先生:(一)本人46歲,月薪50,000元;太太45歲,月薪25,000元。有兩個7歲及10歲小朋友;

(二)鰂魚涌三房自住,50年樓齡,太太名,估值約1,000萬元,本人按揭剩460萬元,每月供款約16,000元;

(三)石硤尾一房250平方呎媽媽自住,40年樓齡,本人名,無按揭在身,估值約360萬元;

(四)新買鰂魚涌一房300平方呎,60年樓齡,媽媽名,太太按揭200萬元,須每月供款9,000元,市值約350萬元;

(五)現金約20萬元,每月家庭只能儲蓄10,000元;

(六)閣下的C餐沒有槓桿下投入50萬元;保費融資30萬元,股票20萬元。

媽媽會由石硤尾搬到鰂魚涌一房住方便照顧,決定是把石硤尾一房出租,月收10,000元;還是賣出360萬元,改買債券及C餐? 考慮到未來要計劃小朋友出國讀大學,應如何部署呢?

撰文:諗sir| 圖片:unsplash

讀者收入不錯;惟支出亦大,勸讀者盡早作出妥當財務安排。

其中一樣沒有優化資產的是,將樓價賺幅套現出來;第二樣是沒有用技巧去提升單位估價,讓閣下的單位估價去跑贏同類。

執靚估價賺價多

確實有方法,可將樓宇估價疊起而跑贏同類型單位,例如31、32、33、34樓逐層估價的。因此只要物業的估價靚,價賣便依估價話事。

除估價方面可以執靚些外,亦可在今次加按拿回贈前,計劃好下次如何做,賺到的現金數目,可相差成筆首期。

至於讀者45歲人,僅20萬元現金在手,都好dry下。最大問題是資產佔比最大的鰂魚涌三房,由於有50年樓齡,無法拉長30年按揭供款。

假設1,000萬元按六成,即600萬元,讀者照計可多按1,000×60%-460=130萬元,不過因盡拉只可20年還款(因50年樓齡),因此讀者加太太月入75,000元也不夠借。

以讀者工資盡借,可套現75,000÷10,000x 50%x2.59*=971萬元。

除估價方面可以執靚些外,亦可在今次加按拿回贈前,計劃好下次如何做,賺到的現金數目,可相差成筆首期。(圖片來源:unsplash)
除估價方面可以執靚些外,亦可在今次加按拿回贈前,計劃好下次如何做,賺到的現金數目,可相差成筆首期。(圖片來源:unsplash)

假如筆者是黃生,會趁45歲借貸力遠算高時,賣走鰂魚涌三房,套1,000-460=530萬元。

另外,石硤尾物業賣走,套現360萬元,共套回890萬元。此890萬元,用太太名付10%首期買入將軍澳兩房,放租16,000至17,000元,自己補貼5,000元,又可以租港島區新樓。

買完樓之後尚有700萬至800萬元,不妨投入滙豐銀行直債,年收息6厘;或者參考筆者提供的收息倉,買入港資地產商加大保險公司。投入550萬元年收息10.4厘,本金穩步上升。

以800萬元當中550萬元去收息,年收30萬元,夠讀者租鰂魚涌樓之餘,又可收25,000元月息,安心些照顧阿媽。他日移民,直債可輕易跟身去外國的,毋須沽出。

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