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兩樓一份債產出35,000元 加強每月儲蓄力

樓市

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諗sir,

本人閱讀閣下文章提到「2樓1債」,諗諗下,不過一直都沒有這方面的知識,對數字亦不敏感。先生有穩定收入,月入60,000元,本人無業,40歲,有一間九龍樓自住,先生名,網上估價800萬元,欠款400萬元,流動資金有約200萬元,有一個小朋友讀小學。換樓的原因是想搬近娘家,方便照顧長老,想先買後賣樓,現打算先將先生的物業加按套現;加上手上資金,用本人名買另一物業自住,之後再套現一筆錢買債。究竟如何開始兩樓一債呢?

讀者洪太

讀者確可按到錢出去買多一間樓,走到兩樓一份債每月逾萬元現金流的路。

加按現樓買第二間

讀者現自住樓800萬元,由於自住可加按到七成,先生薪金有60,000元,根據2.52借貸力常數,指一個人如果有能力,每還到10,000元按揭,根據近期息口,就可以借到252萬元。

在DSR為50%之下,先生有能力還到30,000元,所以借到約756萬元(252萬×3)。
自住樓估價800萬元,可借70%,即最盡可借560萬元,鑒於現只欠450萬元,應可以套到560萬元減400萬元,即套現160萬元出來。
由於先生的工作穩定,相信現在收緊按揭,不會對批貸太大影響,詳細要看文件證明才知。
連同原有流動資金200萬元,加按後得360萬元。若太太用自己名買第二間樓,反而問題在太太自己沒有借貸力,因為沒有工作。
反而問題不在於首期,因360萬元當中,拿60萬至90萬元出來買樓,因太太沒物業,八至九成上會應批到,反而問題在於太太沒有借貸力。

一旦有借貸力,太太可以單名買樓,以60萬元首期,都可買到不少熱門的地區。
360萬元資金當中,拿了90萬元去作買樓首期加雜費,還有約270萬元可以來收息。

從7厘年息直債入手

落實減息之時愈來愈近,應在正式減息之前開始入市買債。一旦直正減息,價格會像2023年底一樣一陣風炒上來,那就失了先機。
買債可由大公司之直債入手,先不要一開始就想靠出入直債賺價。其實買債只收息「揸到尾」,既穩定又令人不心煩。
選擇一條年派6厘至7厘年息的,比定期的利率高,收息接近一倍,若以270萬元投入,每年收息介乎16萬至18萬元,一個月接近15,000元收入。

讀者把原本房子租出去(要按揭借貸低於60%市值才合規),每月收租約20,000元;加上新15,000元買債被動收入,每月合共35,000元新收入,已夠讀者租樓搬家及有錢可儲,大大改善理財進度,又可省回搬新屋使費(如印花稅)。

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撰文:經一編輯部圖片來源:Freepik