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    入伙盤租務大收旺場 MALIBU租金回報率近3厘 曾淵滄:「撻著」埋車位投資

    入伙盤租務大收旺場 MALIBU租金回報率近3厘 曾淵滄:「撻著」埋車位投資

    正當一、二手市場買賣熾熱之際,租務市道於暑期前已開始旺場,當中以入伙新盤最受追捧,不論市區抑或新界的屋苑,一樣有捧場客。

    撰文:經一編輯部| 圖片:新傳媒資料室、unsplash

    信和置業(00083)及華人置業(00127)早前宣布共同捐出觀塘新樓盤凱滙一個實用面積449平方呎、市值約1,080萬元的一房全新單位,以抽獎形式送予已接種新冠疫苗的香港居民,響應政府的接種疫苗計劃後,屋苑隨即成為不少香港人的熱話。

    凱滙租金回報率2.3厘

    事實上,凱滙位處觀塘市中心,交通配套方便程度不在話下,故在現時入伙階段的租賃成交均十分旺場。屬近期入伙屋苑之中最大型,兩期提供逾千伙單位。

    屋苑現時已有逾百個租盤,月租由17,500元起,單位為1期2座低層G室,實用面積452平方呎,呎租39元。

    新近承租個案則有2期5座中層K室,實用面積約468平方呎,一房間隔,望東南高層樓景,最近以20,500元成功租出,實用呎租約44元。

    業主於2019年5月以約1,061.7萬元一手購入上述單位,現租出可享租金回報率約2.3厘。

    觀塘凱滙有逾百個租盤,月租由17,500元起。(圖片來源:新傳媒資料室)
    觀塘凱滙有逾百個租盤,月租由17,500元起。(圖片來源:新傳媒資料室)

    另恒基地產(00012)佐敦新盤本木全盤僅提供172伙,暫時沽出約130伙,近日開始陸續收樓,已暫錄超過五宗租賃成交個案,平均呎租介乎53至64元。

    美聯物業區域聯席董事彭文浩稱,新近出租單位為本低層A1室,實用面積350平方呎,一房間隔,以每月18,500元租出,成交呎租約53元。

    據了解,業主於2020年11月,斥資847萬元一手購入單位,按現水平租金計,可享租金回報率約2.6厘。

    恒地同系長沙灣單幢新盤家壹,提供200個單位,主打一房或以下細戶,實用面積由199至479平方呎,間隔包含開放式至兩房。

    項目日前錄得首宗租賃成交,中原地產分行經理溫志聰指,家壹高層G室,實用面積238平方呎,開放式間隔,以每月11,800元租出,呎租50元;單位業主於2019年,以534萬元一手買入單位,現擁租金回報2.7厘。

    佐敦新盤本木全盤僅提供172伙,暫時沽出約130伙,平均呎租介乎53至64元。(圖片來源:新傳媒資料室)
    佐敦新盤本木全盤僅提供172伙,暫時沽出約130伙,平均呎租介乎53至64元。(圖片來源:新傳媒資料室)

    租客睇樓即租

    市區物業交通方便,故租務需求殷切。香港置業營業經理陳偉業指,北角維峯•浚匯2020年底入伙,其中低層H室開放式戶,望市景,實用面積約200平方呎,業主以11,000元租出,實用呎租約55元。

    據悉,新租客為單身客,心儀單位地點方便,睇樓一次後決定承租。

    資料顯示,業主於2020年2月以約570萬元購入上述物業,現可享租金回報率約2.3厘。

    屯馬綫全面通車效應,持續帶動啟德區內物業租賃成交。香港置業區域董事胡耀才表示,該行日前促成一宗啟德新樓嘉匯租務成交,租出單位為嘉匯8座高層E室,一房間隔,向東南望海景,實用面積約349平方呎,以16,200元租出,實用呎租約46元。

    資料顯示,業主於2017年3月,以約730.7萬元購入上述單位,現租出單位,租金回報約2.7厘。

    近期入伙盤租務成交。(圖片來源:新傳媒資料室)
    近期入伙盤租務成交。(圖片來源:新傳媒資料室)

    同區龍譽一個三房戶亦在放盤一星期後即獲承租,單位為龍譽2A座中高層F室,三房間隔,向南望海景,實用面積約883平方呎。單位以月租約32,500元成交,折合實用呎租約37元。

    資料顯示,2017年11月業主以約2,173.1萬元購入上述單位。按現水平租金計,可享租金回報率僅約1.8厘。

    新界區新型屋苑租務市道更為旺場。中原地產副區域營業董事伍耀祖表示,天水圍Wetland Seasons Park入伙後租賃成交活躍,6月累錄超過25宗租賃成交,實用呎數介乎28至38元。

    屋苑新近承租的23座高層A3室,實用面積700平方呎,三房套房連儲物房及工作間,以月租19,700元租出,折合實用呎租28元,單位向東,享開揚米埔景致,租客為家庭客。

    業主於2020年1月以901.95萬元一手購入單位,現租出單位,租金回報約2.6厘。

    另同屋苑21座低層A3室,實用面積636平方呎,間隔屬三房套房連工作間,向東北,望內街景,新近以月租16,000元租出,實用呎租25元。

    業主於2020年1月以709.92萬元一手購入單位,現租出單位,可享約2.7厘回報。

    將軍澳成新盤供應重鎮

    將軍澳區為近年新盤供應重鎮之一,日出康城一帶更接連有新盤入伙,其中MALIBU提供約1,600伙,單位實用面積介乎346至1,344平方呎,主打兩房戶,合共有960伙,佔整體供應量近六成。

    現有約40個放租盤,平均呎租約37元,入場叫租由15,000元起,為2A座高層D室,實用面積368平方呎,呎租約40.8元。

    近期租出單位包括2B座中層E室,實用面積458平方呎,兩房間隔,以17,000元租出,呎租約37元。

    據了解,業主於2018年3月以約694.4萬元購入單位,單位租出可享約2.9厘租金回報。

    車位租金回報勝住宅

    樓市持續暢旺下,連同車位亦錄得「天價」成交,反映出車位的租賣市場一樣有價有市。

    新界元朗新型住宅瑧頤的一個雙號車位,日前成功以月租3,600元租出,而業主更可享受高達4.4厘的租金回報。

    資料顯示,業主於2020年以約98萬元購入上述車位,現享租金回報約4.4厘。

    相比之下,車位回報率勝市區新樓,但事實上,由於元朗瑧頤屋苑車位比例較少,住客停車位不足20個,但伙數有300多伙,而且少有放租,故租客火速決定承租。所以說到底,都是供求問題。

    資深財經評論員曾淵滄表示,車位的市價上升幅度竟高於住宅單位市價,在香港買車位投資好像比買樓投資更有利,車位的租金回報率也比住宅高。

    他指香港車位如此值錢,是政府政策所造成的,不論是當年的港英殖民地政府或是今日特區政府,都以控制停車位來控制汽車數量。當一個人有自置的停車位,也不願意付高昂的停車費時便不可能擁有汽車,一個屋邨的住宅單位可能有1,000個,往往停車位僅300個。

    曾淵滄又指,一直以來,有些香港人會投資車位,這是全世界少有的——不少地區買樓會附送車位,唯獨香港車位嚴重不足,價格一升再升。投資車位的高回報,是政府政策帶來的,最大風險就是政策有變。

    資深財經評論員曾淵滄表示,在香港買車位投資好像比買樓投資更有利,車位的租金回報率也比住宅高。(圖片來源:資料圖片)
    資深財經評論員曾淵滄表示,在香港買車位投資好像比買樓投資更有利,車位的租金回報率也比住宅高。(圖片來源:資料圖片)

    同屋苑價格有別

    然而,亦有分析指出,購買車位的細節都不少,和住宅最直接分別當然是按揭。

    據金管局按揭指引要求,車位按揭及其他非住宅物業最高按揭成數為五成,而且即使同一屋苑,車位價格都可以有很大差別。所以入市前必須實地考察,視察車位的狀況,看看該車位是否易泊車。
    據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示,年初至上週四(6月17日)止,本港純車位註冊量合共4,902宗,宗數較去年下半年的3,956宗升約23.9%,並創自2018年上半年後的三年新高。

    按目前走勢,2021年上半年純車位註冊量勢突破5,000宗,屆時將同樣自2018年上半年後首次,可見今年純車位表現相當突出,相信除了樓市市況向好帶動外,亦與去年11月政府撤銷非住宅物業雙倍從價印花稅有關。