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    「全家總動員」夾錢買樓是不對的!34歲公屋仔換樓上流的自我修養|諗sir

    「全家總動員」夾錢買樓是不對的!34歲公屋仔換樓上流的自我修養|諗sir

    讀者屈先生:

    本人34歲,月入38,000元;太太33歲,月入26,000元,無借貸或卡數未清。父母擁有一間未補地價480平方呎三房公屋,位於青衣高層,估值420萬元或以上;本人則跟太太及婆婆住一間公屋(即有綠表),以上四人合共400萬元現金可用。

    公屋仔換樓的自我修養|諗sir
    (圖片來源:unsplash)

    以下方案請求閣下意見:

    (一) 賣未補地價公屋420萬元,加300萬元現金,買青衣灝景灣三房連套廁660平方呎,樓價介乎1,100至1,200萬元(用父母名、本人造按揭,月供17,000至18,000元),用以收租每月24,000至25,000元,產生正現金流。本人再用綠表買青衣公屋,預算300萬元,首期30萬元,給父母住。本人和太太另租其他地方,再等機會「上車」。

    (二) 賣出未補地價公屋,換灝景灣660平方呎三房連套廁,樓價1,100萬至1,200萬元,而本人跟太太繼續住公屋,日後繼續抽居屋或綠置居。

    明白讀者好鍾意灝景灣,睇睇手上的牌。

    人工:一般水平,34歲工資仍然停留在30,000多元;資產:自己沒有,但應可動用父母公屋資產420萬元(未補價);現金:五至六個人合共400萬元,是可以的;被動收入水平:零,未有任何資產提供收入幫到自己。

    綜合而言,親人是讀者的一大支柱,而自己單打獨鬥恐怕實力未夠,現金少仍屬一大缺點。

    撰文:諗sir| 圖片:unsplash

    公屋仔換樓的自我修養|諗sir
    (圖片來源:unsplash)

    留意高成數出租風險

    讀者此情況在香港都常見,上流方法是每個親人都買一間樓,但要留意高成數出租之風險。

    把按揭計清楚,阿爸、阿媽、家姐人人單名買一間,到老除有自住樓之外,還手持返幾間供了大半的樓收租,幸好讀者僅34歲,可以實行。

    當然買幾間樓的首期也不少,所以將青衣公屋賣出,長遠而言是正確。

    但筆者反對以讀者實力,花500萬至700萬元首期,去五成上會買灝景灣三房。

    相反,只用200萬元首期,用「林鄭plan」八成上會買荃灣三房,筆者建議讀者若首期夠,就自己去買,將屋企人的儲蓄,當危急時的一副牌,好過天晴無事時就圈埋屋企人的錢,還要壓死在一間屋上。

    買樓是要趁年輕時用盡槓桿,然後等通賬去貶走債務,所以再一次提醒讀者,叫父母夾錢去五成上會,買逾千萬元樓住,在現階段不正確。

    反而讀者買第一間私樓賺了價,用賺回來的500萬至600萬元,再加些少錢,買1,400萬元上市區三房可以。

    餘下可投入債基收息,例如筆者課堂《收息101》教授的債基A餐,年派息10厘至15厘;想保守一些可㨂C餐,有8厘至9厘年息;或用保本的直債,在不槓桿下可做到6厘至12厘。

    與其加放300萬元在灝景灣,不如在荃灣區付200萬元首期輕鬆上三房,然後以300萬元投資收息,若年收取9厘,一年收息27萬元,每月便收取逾20,000元利息。

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