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公務員一家三口住宿舍、阿仔讀私校:僅50萬積蓄All in「粉嶺四小龍」

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讀者陸先生:諗sir,你好!我們兩公婆有穩定收入,老公43歲,公務員,長糧55歲退休;老婆40歲教師,有兒子讀小學讀私校,有公司屋住,有養車。一家人月入10萬元,目前每月平均儲30,000元。

我們沒有買股票、沒置業和借貸。住屋方面亦都沒煩惱,惟現金不多,約50萬元。眼見經濟低迷,想買「粉嶺四小龍」趁低吸納,預計500萬元買一至兩房作放租投資。

目前這個市道,請問這個方法作投資工具,對嗎?請問還有其他方法推薦嗎?

讀者家庭借貸力為1,295萬元(100,000÷ 10,000×50%x2.59*),遺憾是那麼多年,讀者因有公司宿舍提供,而自己沒有置業。

雖然不少人注意到自己的搵錢能力,但忽略了借貸力(credibility)。筆者已不只一次聽到上司無買樓,最後下屬的資產比上司多。

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(圖片來源:政府新聞處)

趁45歲前買樓

讀者應趁自己借貸力在45歲前下降,先買一間樓。

人生中期要做好兩樓一份債,將資金分布在樓及債此兩項,到期有本金或收回樓的投資物,才能得到被動收入之餘,且分散好風險。

要知筆者不是要比較股、樓、債那個較好。就好似牛肉刀和指甲鉗,無話邊個好。

當然讀者肯儲錢是讚的。月儲30,000元而現時有50萬元在手,即是這兩年才開始發力趕上,筆者認為現時實力不夠者,買二手樓比較穩陣。

因為二手樓沒溢價賣出,而現時中原指數約175點,到閣下傾到個盤低水10%,用175點x 90%=157點入市。

買家再付10%首期,那要再較175點跌20%才出現負資產,亦即中原城市指數由190點,下跌至140點才會發生。

此外,投資樓可以圈好三至四區去留意,然後看哪邊有低水而又吸引的樓盤,宜做好按揭預算及「上車」業權查冊後買入。

倘若買入600萬元左右樓房,等到近退休供滿,可為讀者提供相等於現市值每月14,000元租金,間樓是否由租客幫手供滿?自行決定。

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(圖片來源:政府新聞處)

地產物流直債逾4厘

至於一份債可投入地產商或物流商之直債。不槓桿年息可預期有4厘至6厘;如槓桿亦可達到年息10厘回報。

假設投入150萬元,年息收60,000至15萬元不等。平均提供年90,000元月入,即每月計有8,000元收入。

用債收息好處是不用打理,毋須交管理費及地稅,易於打去外國。

所以基本預期,搞到兩樓一份債,退休後留一間樓自己住;一間出租,再加一份直債。

小資金投入,都有月入20,000至30,000元供退休用。當然讀者自己有宿舍及長糧,應可個人化地做到更好效果。

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動盪新常態 蔡金強:投資要重返宏觀切入 美股長遠大贏家

立即瀏覽 蔡金強專訪

美股曾帶挈不少香港散戶在疫後時期身家暴漲,但今年也許使更多人打回原形,甚至輸凸。「美股只升不跌」的一時神話,被粉碎得星塵也不剩。奧陸資本總裁蔡金強點出散戶弊病,是習慣了不正常的長期和平且繁榮的年代,忘記了經濟與股市本來的規律就是不時動盪,現時做投資要摒棄從企業個體出發,轉為政經大格局切入,他挑出三大心水板塊分析抗跌股票,且待「小金人」娓娓道來。

圖片來源:政府新聞處、[email protected]