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    【啟德地王】長實首次插旗啟德 奪百億地王 貴鄰近地皮2成 起好要賣幾錢呎先合理?

    【啟德地王】長實首次插旗啟德 奪百億地王 貴鄰近地皮2成 起好要賣幾錢呎先合理?

    市區樓一向搶手,市區地皮同樣渴市,其中啟德跑道區最後一幅住宅官地,由本地龍頭發展商長實集團(01113)以102.8億元奪得,每平方呎樓面地價高達15,861元,比鄰近的住宅官地中標呎價高近兩成。

    撰文:經一編輯部|圖片:新傳媒資料室、iStock圖片、中新社圖片

    是次批出的啟德第4E區2號地,地皮面積11.8萬平方呎,可建樓面64.8萬平方呎。地皮於2月11日截標,獲本地大發展商垂青,共收五份標書。

    啟德再現百億地王 長實中標擬建高質豪宅

    呎價2.8萬才有合理利潤

    批標價貼近市場估值上限之餘,亦較於 2019年11月批出,同望維港景的毗鄰4A區2號地(每方呎樓面地價13,238元)的中標呎價高近兩成。長實中標後表示,對在牛年伊始投得啟德跑道區最後一幅住宅地皮感到欣喜,形容地皮「屬罕有的市區海景地皮,條件優越,位處啟德跑道前排,是唯一一塊單邊的地皮臨近維港景致及毗鄰未來都會公園」。

    長實將於該地段興建高質素的市中心海景豪宅項目,並對香港未來經濟充滿信心。

    市場人士預期,項目落成後呎價要達28,000元才有合理利潤,總投資額可達150億元。

    事實上,長實中標前一日,同系位於半山波老道21號豪宅項目一個特色戶,以約4.59億元售出,呎價高達13.6萬元,創亞洲一手分層呎價新高。而且更只是項目第一宗成交,不排除陸續再現新紀錄。反映出無論是麵包抑或麵粉價格,都是有價有市。

    區內項目求價不求量

    如是者,啟德區的現樓及其他樓花項目價格更為硬淨。同區會德豐沐泰街發展項目Grande Monaco乘第一期Monaco大賣旺勢,日前推出68伙新單位應市,折實最平一房戶766.2萬元起。整批折實平均呎價為23,795元,呎價計較第一期貴半成。整個項目提供247伙,伙數不算多,市場預計發展商會傾向惜售,求價不求量。

    入場單位為第1B座5樓D室,屬一房開放式廚房戶型,實用面積為351平方呎,折實售價766.2萬元,折實呎價21,829元。而兩房入場單位則為1A座3樓C室,實用面積450平方呎,折實售價1,071.5萬元,折實呎價23,811元。

    對比第一期最便宜兩房入場單位,即第2B座3樓G室作參考,實用面積451平方呎,折實918.6萬元,折實呎價20,368元,呎數相近但貴了超過150萬元,幅度相差一成半。對比第一期Monaco,發展商是次新增「會德豐之友」付款計劃,屬建期付款計劃,若買家於近10年內曾購入會德豐旗下物業(一手計),可額外獲0.5%折扣。不過,今批單位沒有開放式戶型,而且再沒有提供「輕鬆置業一按貸款」以及「靈活一按貸款」方案。

    而同系Monaco已賣逾300個單位,平均呎價近25,000元,最高呎價35,000元,其中第2A座38樓頂層連天台特色戶,實用面積1,394平方呎,附連779平方呎天台及23平方呎梯屋,日前以招標形式售出,成交價4,928萬元,平均呎價35,352元,創發展項目成交價及呎價新高。

    疫情反覆未有影響發展商推盤的信心,嘉華國際(00173)同區嘉峯匯日前上載價單第7號,涉及103個單位,實用面積介乎459至765平方呎,價單定價1,216.3萬至2,692.6萬元,實用呎價26,101至35,336元,平均呎價29,633元,另提供最高15%折扣優惠。項目同時上載最新銷售安排,於2月25日銷售207伙,其中200伙以價單形式發售;餘下七伙招標出售。

    啟德再現百億地王 長實中標擬建高質豪宅
    會德豐沐泰街發展項目Grande Monaco乘第一期Monaco大賣旺勢,日前推出68伙新單位應市,折實最平一房戶766.2萬元起。圖片:新傳媒資料室

    恒地盤細絕同區私樓

    至於今年內啟德區亦有一個焦點項目,為恒基地產(00012)沐泰街7號住宅項目,由於發展商早前表明標準單位實用面積186平方呎起,料面積細絕同區私樓,令市場對此項目最為關注。恒基物業代理營業(一)部總經理林達民日前表示,項目共分三期發展,樓盤預計於2022年9月落成,將會待第一及二期獲批預售後,才會兩期一同推售,會有協同效應,預計2021年上半年推出。

    整個項目提供約1,200伙,第1期涉479伙,標準單位實用面積186至889平方呎,另設特色戶,面積逾1,000平方呎。現時啟德私樓最細單位面積228平方呎,為沐寧街9號項目、保利置業集團(00119)發展的龍譽。

    至於跑道區首個開售的樓盤,由中國海外發展(00688)發展的維港1號,預計關鍵日期為2023年3月31日。該地皮將會興建兩幢32層高的高座大廈,以及一幢六層高的低座大廈,合共提供1,059伙分層住宅。發展商早前透露,項目間隔涵蓋一至四房。由於屋苑位處位處啟德跑道中段,預料大部分單位可享開揚景致或海景,亦會在2021年內推出。

    此外,由本地財團會德豐、恒地及新世界發展(00017)等合作發展的第4B區3號地皮,目前尚未申請預售,料提供約600伙,早前已獲批興建五幢27層高的高座住宅大廈,以及一幢六層高的低座住宅大廈,總樓面約57.5萬平方呎,市場預計亦會在2021年內推出。

    總的而言,今年啟德區有近3,000伙新供應排隊登場,而且戶型相當多元化,由186平方呎的納米單位,以至逾千平方呎大單位都有供應,對投資者、上車客以至家庭換樓客也有多元化的選擇。然而,隨地皮以高價批出,估計區內物業價格會更為硬淨。

    同區商業地或改住宅用途

    日前長實中標的啟德舊機場跑道區4E區2號地皮,屬於本財政年度賣地表中最後一幅位處啟德的住宅地。不過,發展局局長黃偉綸去年曾透露,現時規劃作商業及酒店等用途三幅跑道區地皮,當局正研究是否適合改作住宅發展。資料顯示,該三幅地皮包括曾流標的前排第4C區4號及第4C區5號地皮,以及從未推出招標的後排第4B區5號地皮。

    市場估計,三幅用地可建的總樓面面積逾200萬平方呎,估計可以提供最少2,000多伙住宅供應。啟德商業地已先後錄得流標及撻訂情況。黃偉綸指啟德早年修訂發展規劃以增加逾10,000個單位,若要再修訂就要再計數、進行交通及環境等技術評估,預期今年會有研究結果。

    啟德再現百億地王 長實中標擬建高質豪宅
    發展局局長黃偉綸去年曾透露,現時規劃作商業及酒店等用途三幅跑道區地皮,當局正研究是否適合改作住宅發展。

    政府自2018年11月起,先後售出11幅跑道區住宅地皮,為庫房帶來逾1,150億元收益。其中中海外可說是啟德區內大地主,最標誌性項目一定是第一個,亦是唯一一個,由兩幅「港人港地」地皮組成的住宅項目啟德1號。

    發展商在2013年6月,各以22.7億元的代價投得該兩幅土地,以樓面地價計,每平方呎呎價為5,427及4,913元。發展商在2016年8月底賣樓花,平均呎價介乎15,080元至18,418元,扣除折扣後,一房單位入場費為491.8萬元。

    時至今日,啟德1號已成為區內指標屋苑,香港置業區域董事胡耀才稱,啟德1號(II)5座高層E室,兩房間隔,面積約563平方呎,單位以1,350萬元放盤約三個月後,獲外區客接洽,議價後減價約30萬元,以約1,320萬元成交,平均呎價約23,446元,買家為首置客。

    資料顯示,原業主於2017年11月,以約1,202.8萬元購入上述單位,是次轉售賬面賺約117.2萬元,物業升值約9.7%。另同屋苑3座中層A室,向東南望園景,兩房間隔,實用面積約547平方呎,以1,200萬元放盤五個月後,獲外區人士接洽,議價後減價45萬元,以約1,155萬元成交,實用呎價約21,115元。原業主於2017年1月以約947.4萬元一手購入單位,是次轉售賬面賺約207.6萬元,物業升值約22%。