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    夫婦想3年半內做到一生三宅 平均要月儲64,000元 點先可以做到?

    夫婦想3年半內做到一生三宅 平均要月儲64,000元 點先可以做到?

    讀者Sarah:

    你好!本人家庭資產,包括三年半儲了約270萬元;荃灣兩房單位自住,為本人先生及先生家人聯名,2009年以240萬元買入,現價650萬元,欠銀行330萬元;將軍澳兩房單位放租,本人於2011年330萬元買入,現價750萬元,欠銀行240萬元;另有基金、股票、現金及其他資產合計600萬元。

    撰文:諗sir|圖片:Unsplash

    收入方面,先生43歲,月入35,000元;本人34歲,底薪30,000元,不固定佣金及將軍澳樓收租15,800元;債券及高息戶口15,000元。

    家庭支出方面,按揭還款20,000元;長老家用5,000元;兩個單位每月管理費、差餉及地租合共5,000元;夫婦二人、一個小朋友、工人開支30,000元。

    現長老願意給700萬元首期,再買多一層學區房,此筆資金只可以買樓,不可作其他用途,所以有以下計劃,望閣下給予意見。

    夫婦三年半內要做到一生三宅 平均每月要儲64,000元 點先可以做到?|諗sir

    1. 荃灣兩房贖契,同時將先生半份名轉給本人(家庭現金結餘600萬元-330萬元=270萬元)
    2. 加按將軍澳兩房,套現130萬元(家庭現金結餘270萬元+130萬元=400萬元)
    3. 先生以首置名額買入中西區三房單位,總預算1,300萬元,其中長老出700萬元,先生按揭350萬元,家庭現金結餘降到[400萬元-(1,300萬元-700萬元-350萬元)]=150萬元。暫時放租,每月預計收租28,000元
    4. 荃灣樓由先生家人轉半個名給先生;
    5. 先生將荃灣樓再轉半個名給本人
    6. 荃灣樓行資產審查(因本人名下尚有另外1,000萬元股票,不過沒實際處理權) ,敘造按揭可造樓價的三成約200萬元,此時家庭現金結餘為350萬元(150萬元+200萬元)。

    至此,一生三宅完成。350萬元現金中的150萬元,放入高息戶口;另100萬元投資股票,100萬元投資債券。

    家庭收入每月將多28,000元的租金,按揭支出將由每月20,000元,上升至26,000元;債券收入將減少10,000元。一年後搬入中西區,為小朋友升學做準備。此計劃可再有改善空間嗎?

    有關讀者的(買校網樓)六部曲,簡單而言是把荃灣(先生+先生家人)的聯名樓,先甩先生名出來給太太;再用先生名補將軍澳樓,包括出資金和家人700萬元,去買港島區1,300萬元樓。

    再把荃灣樓(先生家人)一半業權再甩比自己,那成間荃灣樓就可在自己名下,有租約可增加借貸力及加按套錢收息。

    物業未按盡仍有牌在手

    成件事以荃灣樓換名為重心,並以將軍澳樓加按輔助。這方案對一般人而言有些複雜,筆者不太贊成。

    但見讀者於儲蓄紀律上很好,三年半儲到270萬元,可見是有能力執行到此方案換到地區。另外,換名成事後物業仍未按盡(僅五至七成),意味尚有「牌」在手,故不妨「去馬」。

    話說回來,讀者夫婦各月入約30,000多元,三年間儲到逾200萬元屬打破「常規」,大大打了「儲20年都未上到車」的人一巴掌。讀者夫婦除有工作收入一途外,還有將軍澳樓,每月收租15,800元;加上債券及高息戶口,月入15,000元,即家庭每月收入逾95,000元。

    夫婦三年半內要做到一生三宅 平均每月要儲64,000元 點先可以做到?|諗sir

    兩樓一份債為成功基石

    三年半即42個月,要儲270萬元,每月平均要儲約64,000元。再把首兩年儲到的錢,投入收息101債基收息,年派12厘息,第一年儲到48萬元,放兩年半共收約16萬元息;第二年儲到的48萬元,放一年半,共收約80,000元息。

    即收息這兩至三年間,又多24萬元在手;加上三年前未有小朋友,能儲的金額更多。

    讀者把月儲和收息收益增加至60,000元,完成270萬元目標並非不可能。搵幾萬元絕不表示儲不到錢和沒有樓收租的。從讀者個案可見,「兩樓一份債」為成功的必要基石。

    目前讀者的將軍澳樓月收15,800元,僅欠借貸200萬元,借按揭幾時償清都可以。債基每月派息15,000元,用樓及用債月月有30,000元,打好個底之後才出去炒股,看看能否發達也未遲。