山頂地破紀錄批售 以72.5億元奪山頂文輝道地皮 甘比以個人名義參與中標:對香港前景充滿信心

山頂地破紀錄批售 以72.5億元奪山頂文輝道地皮 甘比以個人名義參與中標:對香港前景充滿信心

疫情反覆未有影響發展商投地的信心,一拆二出售的山頂文輝道地皮,繼2020年底,以120億元批出予本地大財團九龍倉集團(00004)後,同系為首的財團再度高價出手,再以72.5億元奪毗連地皮,每平方呎樓面地價約50,010元,再創住宅官地呎價新高。

撰文:經一編輯部|圖片:新傳媒資料室、Getty Images圖片

據地政總署日前公布,山頂文輝道第9及11號用地,以72.5億元批予以九倉為首的財團,其他投資者包括中渝置地(01224)主席、有「重慶李嘉誠」之稱的張松橋、華人置業(00127)執行董事、劉鑾雄太太「甘比」陳凱韻、利福國際(01212)主席劉鑾鴻(劉鑾雄胞弟),以及信和置業(00083)主席黃志祥持股的Boswell Holdings Limited。值得一提的是,陳凱韻、利福國際及中渝置地,都曾經入標上一幅文輝道地皮。

甘比以個人名義參與

以個人名義參與的「甘比」於中標後表示,對香港的前景充滿信心,只要遇到合適機會,便會在香港投資。九倉主席兼常務董事吳天海稱,山頂優質地皮極為罕有,文輝道項目坐擁港島南區海景更見珍貴,他又透露,九倉佔該項目50%權益,項目將由會德豐地產負責發展及銷售。連同新購入的地皮,集團在山頂的土儲增至逾57萬平方呎。

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華置劉鑾雄太太甘比表示,對香港前景充滿信心,只要遇到合適機會,便會在香港投資。

會德豐地產主席梁志堅則表示,山頂地皮罕有,香港可以興建豪宅的地方不多,暫未見政府仍有同類地皮可作招標,看好豪宅前景。提到九倉今次引入多名投資者合資競投,梁志堅指,集團已成功投得毗鄰地皮,有同業對今次地皮有興趣就一齊競投。

是次地價超出市場預期上限,每平方呎樓面地價約50,010元,打破2020年底毗鄰地皮46,271元的紀錄,再創住宅官地呎價新高。事實上,是次地皮為文輝道項目規模較小,是「一拆二」之後推出的第二幅用地。

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會德豐地產主席梁志堅表示,山頂地皮罕有,香港可以興建豪宅的地方不多,暫未見政府仍有同類地皮可作照標,看好豪宅前景。

地皮估值70億元

雖然近期本港營商投資氣氛極為低迷;加上地皮在2018年10月推售時流標收場,但政府仍在淡市中再推出該「地王」招標,並且兩度創住宅官地呎價新高。而地皮於2月初截標時,地政總署共收到五份標書,較九倉獨資投得地皮,共收到七份標書為少。

除了九倉再度入標外,其他本地發展商包括長實集團(01113)、新鴻基地產(00016)、恒基地產(00012)及嘉華國際(00173)則獨資入標。早前市場預計,地皮估值約63.06億至70億元,每平方呎樓面地價約43,500至48,000元。地皮面積約54,542平方呎,可建樓面144,969平方呎,料可提供135個單位。

賣地章程顯示,發展商可申請契約修訂,將與文輝道2、4、6及8號地盤康樂設施及停車位等共用,讓兩幅地皮一同發展,有效降低建築成本,帶來協同效應。萊坊執行董事林浩文稱,中標價十分理想,反映發展商對未來山頂豪宅的信心十足,中標發展商在山頂亦有多個項目,可產生協同效應,對銷售策略亦有好處。

他相信,成交價對山頂地價有指標性作用,亦對山頂豪宅市場有正面影響。事實上,山頂未來供應量稀少,現時亦無空置稅及樓面面積比分拆前細,估計會以「超豪屋仔」為主打,混合「低密度分層單位」發展。估計總發展成本約100億元,料落成呎價可達90,000元以上。與此同時,山頂文輝道住宅地高價批標的同時,多家本地發展商亦積極部署於牛年推出豪宅新盤應市。

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長實樓王呎價逾13萬

其中,長實旗下中半山波老道21號豪宅21 BORRETT ROAD,日前亦公布銷售安排,推出項目特色「樓王」,於2月13日招標。單位為1號23樓特色戶,招標時間為上週六上午11時至中午12時。結果以呎價13.6萬元,成為亞洲分層式住宅呎價新高,成交價逾4.594億元。

該單位實用面積3,378平方呎,連三個車位,五房間隔,連2,131平方呎天台及泳池,另有717平方呎前庭,為項目面積最大一伙。就招標文件所見,該單位每月管理費36,138元,即每平方呎約10.7元水平。

另今年另一重點豪宅新盤,位於嘉里建設(00683)九龍半山龍駒道3號項目,涉64伙,最大亮點是設有三幢實用面積逾10,000平方呎的「巨無霸」洋房,總樓面約34.3萬平方呎。分層單位共61伙,主打四房和五房設計,實用面積4,000餘至8,000餘平方呎,屬九龍市區罕見分層大戶。

發展商表示,正申請滿意紙,最快2021年第三季推出,料將以招標形式推出,成交呎價有望再締造九龍新高紀錄。發展商同系龍駒道9號緹山的一伙頂層四房連天台特色戶,實用面積3,017平方呎,2019年中以逾3.07億元售出,成交呎價10.18萬元,創九龍一手分層物業新高。

有代理行指出,豪宅市場取決於本港何時可以與內地全面通關。第一太平戴維斯香港研究及顧問諮詢部主管盛世民表示,受利率持續低企、市場需求穩健等利好因素,本港物業市場價格及成交量均受支持,預期整體住宅物業價格,今年有力上升3%至5%;惟豪宅樓價今年或下跌5%至10%。

發展商加價進取

市場購買力未受疫情持續反覆影響,一手樓持續旺場,特別是中小型單位市場,發展商都極為進取地加價,仍然不乏承接力。以荃灣西柏傲灣為例,發展商新世界發展(00017)日前加價重推兩個撻訂單位,其中屬開放式戶型的1B座38樓F室,實用面積為306平方呎,新近以638.8萬元沽出,平均呎價20,876元,價錢比2017年的舊成交價529.9萬元,貴達21%。

而早前疫情問題令新盤壓住不推,另以近日重推餘貨的觀塘市中心項目凱滙為例,新一批入場單位為5座6樓B室,實用面積333平方呎,一房間隔,扣除最高15%折扣後,折實價770.61萬元,實用呎價23,141元。對比同座樓上的7樓B室,實用面積同為333平方呎,當年折實價為668萬元,即是現時低一層反而賣貴約103萬元,加幅達一成半。

另一方面,同系馬鞍山白石的臨海全新樓盤Silversands,細單位做價亦見理想。其中日前售出的5A座地下E單位連平台特色戶,該單位為一房間隔,成交價640.81萬元,實用面積267平方呎,另連平台103平方呎,成交呎價24,000元,為項目特色戶呎價新高。

低於300萬單位不復見

此外,早前以折實價低於300萬元吸客的屯門青山灣新盤帝御•嵐天亦進取加價。事實上,帝御系新盤的確以總價低作為吸引賣點,惟加推的入場單位為第7座3樓11室,實用213平方呎,同樣採用開放式間隔,但折實售價近330萬元,折實呎價15,500元,低於300萬元單位不再復見。

在2019年高成數按揭範圍放寬下,其中原由600萬元為上限的單位,可以申請最高八成按揭,增加至上限為1,000萬元(即俗稱「林鄭plan」),重燃了市民以千萬元樓「上車」的希望,同時亦有不少發展商,在1,000萬元的界線內推售中小型單位。

以目前按揭政策計算,若樓價在1,000萬元或以上,最高只可承造五成按揭,首期須500萬元。不過,若樓價在1,000萬元或以下,便可借足八成,首期僅需200萬元,兩者相差達300萬元。

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