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    晉環呎價3萬絕非開天殺價 「新香港人」為買樓面不改容付1,020萬印花稅

    晉環呎價3萬絕非開天殺價 「新香港人」為買樓面不改容付1,020萬印花稅

    近期樓市焦點是港鐵公司(00066)黃竹坑站上蓋項目港島南岸第一期晉環,首批160伙,折實平均呎價近30,000元,入場費逾1,100萬元,是本港有史以來最貴的鐵路上蓋住宅項目。與此同時,同區周邊二手樓已率先起革命,屢現高價交投。

    撰文:經一編輯部| 圖片:新傳媒資料室、Getty Images、iStock

    最便宜單位過千萬仍超額認購

    由路勁(01098)、平安不動產及港鐵合作發展的港島南岸第一期晉環,共提供800個單位,分兩座組成,單位面積介乎289至2,083平方呎。

    首張價單涉160伙,間隔一房至三房,實用面積介乎383至937平方呎。最便宜一房入場單位為1A座6樓G室,實用面積386平方呎,定價1,397.6萬元,呎價36,207元,折實價則為1,146.1萬元,呎價29,692元。

    由於項目起步價逾1,100萬元,無法採用放寬按揭成數上限後的「林鄭plan」,另發展商設120天即供備用一按,提供最高七成按揭予買家。

    即使最便宜單位都過千萬元,但市場反應理想,已錄超額認購之餘,發展商表明不排除有加價空間。

    同區物業屢現高價交投

    晉環成史上最貴鐵路盤 同區周邊二手樓起革命
    近期南區高價二手成交

    南區一手樓旺場,除了因為是鐵路上蓋住宅項目外,同時是因為南區的物業,近期屢現高價交投,令一手樓發展商敢於進取開價。

    當中深灣9號6座中層A室,實用面積1,807平方呎,日前連車位以7,580萬元成交,實用呎價41,948元。

    土地註冊處資料顯示,單位登記買家楊紹鵬(Yang Shaopeng),名字與從事物流業務的海豐國際控股主席兼執行董事相同,或為相關人士。

    鴨脷洲南灣呎價約23,686元

    而一海之隔的鴨脷洲,近期亦不時出現高價二手成交。

    南灣5座高層B室,實用面積約1,161平方呎,一房套房間隔,擁海景,原業主叫價約2,800萬元,輕微議價後以2,750萬元獲承接,實用呎價約23,686元。買家為外區人士,看好南區樓市潛力,故斥資入市自用。

    原業主於2010年8月,以約2,182萬元購入上述物業,是次轉手賬面獲利約568萬元,物業升值約26%。

    晉環成史上最貴鐵路盤 同區周邊二手樓起革命
    貝沙灣4月二手成交呎價29,896元,與晉環相差約不足1%

    貝沙灣洋房以2.4億元易手

    參考港島南區其他二手住宅項目,2005年入伙的薄扶林貝沙灣,4月二手成交呎價29,896元,與晉環相差約不足1%。

    據土地註冊處資料,貝沙灣5期一幢雙號洋房,3月初以2.4億元易手。

    資料顯示,新買家名字為國語拼音,在是次交易中支付1,020萬元作為稅款,相等於樓價4.25%,意味買家以首置名義入市。

    上述洋房樓高三層,實用面積3,750平方呎,採四房四套間隔,是次成交呎價64,000元。

    據悉,目前該洋房以每月約30萬元租出,即呎租約80元,新買家回報僅1.5厘。

    另中國重汽(維爾京群島)有限公司持有的貝沙灣4期5座中層B室,實用面積1,886平方呎,四房雙套房設計,業主原本叫價7,800萬元放盤,議價後以6,880萬元易手,成交呎價36,479元。

    資料顯示,同座一個高近十層的B室,3月初以6,700元萬成交,是次低層單位比高層造價高3%。

    中國重汽公司董事包括蔡東、馬純濟、童金根等,均為上市公司中國重汽(03808)管理層。該公司早於2009年以3,750萬元購入單位,持貨約12年,是次沽貨賬面獲利約3,130萬元。資料顯示,目前該公司仍持有另一個貝沙灣單位。

    壽臣山豪宅呎價近90,000元

    此外,壽臣山松苑B座單位,實用面積約2,496平方呎,屬四房套間隔,日前以9,000萬元成交,實用呎價約36,058元。原業主於2008年12月以3,200萬元購入,持貨約13年,賬面獲利約5,800萬元,物業升值逾1.8倍。

    南豐集團及豐資源壽臣山豪宅深水灣徑8號2座15C單位,實用面積為4,214平方呎,不連車位,成交價約3.75億元,成交呎價89,000元,呎價創下項目自推出以來歷史新高。

    項目對上成交呎價紀錄為一個花園特色戶B單位,實用面積為7,568平方呎,售價約6.05億元,成交呎價80,000元,與最新成交呎價相差約11%。

    南豐地產發展部及銷售部總經理盧子豪稱,由於超級豪宅地段矜罕,集團持續看好豪宅市場發展,預期未來恢復通關後,豪宅市道交投更加暢旺;加上高層單位坐享開揚翠綠山巒景致,私隱度高,預計項目成交呎價會繼續破頂。

    深水灣徑8號採用低密度式布局,提供52戶分層大宅,住戶可享開揚的南區景致。

    南區居屋627.5萬元承接

    連帶南區居屋市場亦受追捧。香港置業首席高級營業經理郭詠詩表示,香港仔漁暉苑一個中層兩房山景戶,獲首置客以約627.5萬元承接,實用呎價約14,976元,屬山景戶高價成交,造價媲美同類型海景戶。

    售出單位為F座中層4室,向東望山景,兩房間隔,實用面積約419平方呎。單位以640萬元放盤,議價後減價約12.5萬元,以約627.5萬元成交,折合實用呎價約14,976元。

    據了解,買家為區內首置客,入市自住。原業主於2006年12月份,以約138萬元購入上述物業,是次轉售賬面獲利489.5萬元,物業升值約3.5倍。

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    鴨脷洲近年不乏新盤供應,定位均以高端項目為主

    港島南區未來仍有供應

    事實上,港島南一帶未來最少有逾5,000伙新供應,並集中在香港仔及鴨脷洲地區;加上2020年的施政報告建議推行「躍動港島南」計劃,把南區打造成充滿活力、魄力、勁力,適合工作、居住、創意和消閒玩樂的地區。

    黃竹坑站的港島南岸,共分六個期數發展,共14座住宅大樓,連同晉環在內共提供約5,200伙單位,規模相等於半個海怡半島。

    香港仔舊大街擬發展商住物業

    另英皇國際(00163)香港仔舊大街74至80號新盤,將發展為單幢式樓高23層的商住物業,總樓面面積約38,000平方呎,將提供約110至120伙。

    恒基地產(00012)旗下鴨脷洲大街71號新盤,日前公布命名為「逸南」(The Upper South)。

    恒基物業代理有限公司營業(二)部總經理韓家輝表示,逸南共提供138個住宅單位,涵蓋開放式及一房,包括90伙開放式及48伙一房,高層設有特色單位,項目預計關鍵日期為2022年10月31日。

    而設於國際金融中心一期的售樓處及樓書等籌備工作已接近完成,最快5月推售。

    鴨脷洲近年不乏新盤供應

    事實上,鴨脷洲近年不乏新盤供應,定位均以高端項目為主。由合景泰富集團(01813)及龍光地產(03380)合作發展的鴨脷洲利南道66號豪宅項目,涉近300伙,主打四房大戶,另設特色戶,料2022年3月落成。

    項目地皮前身為駕駛學院訓練場,由發展商組財團於2017年2月份,以約168.6億元投得,每平方呎樓面地價約為22,118元,創當時本港歷來呎價紀錄,成為最貴「地王」,震撼香港地產市場。

    據發展商稱,項目的總投資額會介乎230億至240億元。

    項目距離港鐵利東站及海怡半島站約三至五分鐘車程,將建六幢住宅大廈,每戶平均面積逾2,000平方呎,主打四房大戶,於2019年2月開始上蓋工程,估計2022年3月落成。

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