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    游走新樓生命週期 勿做「水皮」業主 賣樓得貴過人的三大秘訣|諗sir

    游走新樓生命週期 勿做「水皮」業主 賣樓得貴過人的三大秘訣|諗sir

    讀者程太:本人為銀行職員,月入29,000元;先生月入43,000元,有一個近一歲BB,想生多一個。現在與父母同住,有工人有車,車已經供滿,手持現金存款約280萬元,可用作首期。現時未持有任何物業,想一家三口加工人搬出來,希望可買太子、何文田區或又一村兩房半或三房單位連車位,不知買新樓定舊樓好(舊樓實用率高但怕按揭造不到;新樓實用率低但可能保值,亦不用裝修),如果買1,000萬元物業可以嗎?

    撰文:諗sir| 圖片:unsplash

    舊樓批到最高的按揭年期,用70減計算,即42年樓齡,最多批70-42=28年。所以買樓買35年以下樓齡還可以。

    讀者如用其他銀行提供之「街plan」,夫婦聯名借貸力為(29,000+43,000)÷10,000×50% ×2.59*=約930萬元,聯名上會適用。

    然而,如想慳一個人名,以方便買第二間樓時慳稅,用先生單名上;太太作擔保人,在總借貸力打八折下,降至745萬元。然而擁有245萬元現金的情下,買1,000萬元之下物業仍樂觀。

    地區方面,筆者提醒,太子區附近舊樓多,唐樓只可五成上會,除非搵財仔借高息。

    新樓毋須裝修這點,筆者雖然是同意,但要剔走部分長實盤。

    新樓在第四至第五年也是重災區;到第七至第十年,要賣走的已賣走,配套差不多到位。(圖片來源:unsplash)
    新樓在第四至第五年也是重災區;到第七至第十年,要賣走的已賣走,配套差不多到位。(圖片來源:unsplash)

    新樓有生命週期

    至於讀者認為新樓等於保值?除非準租客願意在見到大量租盤下也不會壓價,而新樓樓價在天量盤供應之下也照升。

    說回樓的生命週期,首一至三年,由於大量租盤供應;加上高溢價賣出,首幾年新盤難升是事實;第四至第五年因已過額外印花稅(SSD)期限,經紀通常叫客賣走間樓,再換下一個新盤,tuen turn個客,又一單生意。

    故新樓在第四至第五年也是重災區;到第七至第十年,要賣走的已賣走,配套差不多到位。

    講至此讀者應該明白,地產經紀在樓價跑贏或跑輸方面扮演了重要角色。然而,哪類樓的樓價才會升?就是經紀願意催谷的盤源。

    很多人買樓考慮呎價、區份和校網,但未有留意經紀想催谷哪類盤源。

    故此想成為高水平業主,而非再是低水皮業主,物業想賣得較別人貴?便要留意以下三點。

    (一)閣下要搵到經紀,提供客源給你試票;

    (二)要配對到其他盤。就好比選擇低顏值的伴娘,令一般人擺明要揀中閣下的「新娘盤」;

    (三)不要亂反價,叻人從來並非靠反價。

    由於網上觀看同屋苑放盤,若非假盤,就是刻意寫低叫價的「笠客盤」,所以需要有人告之閣下,一個屬於屋苑的真•開價,與及高價幾時走到哪一個單位,若消息靈通,可幫助自己物業賣貴10萬元。

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