【維港匯vs匯璽】西九兩大豪宅盤對決 抽唔中維港匯應否轉買匯璽？｜胡說樓市

撰文：胡說樓市｜ 圖片：istock、胡說樓市圖片

地皮前身是長沙灣副食品批發市場第二期一部份，臨海而立，項目分三期發展，共可提供1,437個單位。第一期維港滙I可提供524個單位，首批推售單位涉108伙，折實平均呎價高達24,628元。

由於每呎地價已高達17,501元，故售價難便宜，因此可能是近年西九龍開價最貴的新盤。其實，西九龍區供應一向不缺，最直接可比較就是毗鄰新鴻基地產及港鐵公司共同發展的匯璽，而新落成匯璽住宅部分分三期推出，共提供3,410個單位。

究竟兩大豪宅樓盤一新、一半新，那個更具吸引力，更值得擁有？

維港滙I開價是否高不可攀？

維港匯I屬整體項目第一期，提供單位面積256平方呎至2,189平方呎不等。最平開放式入場單位索價641萬元，折實呎價23,000元。

維港匯I第一期單位間隔

維港匯開價是否不貼地？可從匯璽推售以來價格比較一下。匯璽早於2017年3月開賣，首批涉210伙，折實平均呎價只是18,998元。單位的實用面積介乎267至1,977平方呎，同樣涉多個戶型包括開放式、一房、兩房、三房及四房戶。

至於匯璽II單位面積由265至1,509平方呎不等，並於2017年11月推出，首批折實平均呎價已升至21,152元；於2018年8月再現樓重推時，平均呎價更升至23,893元。

不過，在2019年爆發社會運動期間，匯璽III首張涉及235伙的價單，折實平均呎價回落至21,722元，較兩年前匯璽II首批均價21,152元，只賣貴2.6%；但較2018年逾23,000元則回落了9%。因此，是次維港匯I開價24,628元，並非特別便宜。

話雖如此，根據中原地產資料，目前匯璽、匯璽II、匯璽III於2月份成交實用呎價，分別為24,063元、23,657元及19,737元。 以匯璽II為例，單位叫價650萬至3,600萬元。最近一個349平方呎一房單位，成交價為830萬元，呎價23,782元。

因此維港匯I開價只是貼近二手市場呎價，並只有輕微溢價。另較同區樓齡更高的「西九四小龍」呎價近18,000元，出現溢價近40%。

兩大豪宅海景各有千秋

維港匯整個項目座落於興華西街及連翔道交界。向北為公屋海達邨，東面為長沙灣副食品批發市場；西面則靠近新世界第一渡輪船廠。

雖然整個地皮臨海，項目日後落成料亦不少單位可享珍貴海景，正望昂船洲及維港景，但項目西面側望為昂船洲的污水處理廠，以及垃圾轉運站，有機會散發臭味可能對樓盤構成影響；而匯璽亦要面對同樣問題，尤其夏季吹南風時。

維港匯東南景觀最佳

維港匯分三期發展，一期、二期及三期，分別提供524個、525個及388個單位，而維港匯I由四座組成。

其中第1座、第2座、第3A座及第5座，可向南，望向西九區九龍站一帶的維港景色。而第3B座則座落於後方，以細單位為主，向西南方向，穿過垃圾轉運站、昂船洲污水處理廠等，可望向葵涌及荃灣海峽一帶，更可遠眺昂船洲大橋景緻。

四座中，第一座延伸往海旁的角度較多，故海景最有保障；其次是第二座至第五座。 換言之，項目向東南的景觀最佳，涉及1座、 2座、3A座及5座部分單位。

不過，位於項目東面，毗鄰新地發展的酒店項目，第三期部分單位景觀料受酒店遮擋，而第一期項目由於位置較遠影響不至太大。另外，維港匯還有其他景觀考慮，因為樓盤兩側都會被「渠務專用範圍」所包圍，有關範圍內有沙井或箱形暗渠，以便渠務署定期進行檢查及清淤工作。工作期間會發出聲響及異味。

維港匯北面可望向公屋海盈邨，在開則方面盡量避免出現此情景。只有有少數單位的儲物室會望到海盈邨外，其他單位並不受到影響。

匯璽西南單位望海

匯璽景觀方面，屬港鐵南昌站上蓋項目，整個項目可算望海而建，只是位置上維港匯較貼近海濱。匯璽（即2A期），包括兩幢大廈及五幢低座住宅大樓，涉1,050個單位。

只有高座向西南方向的單位（大部分屬四房），可享有昂船洲一帶海景；後排則主要包括開放式至兩房單位，向東北望區內樓景。 匯璽II包括兩幢住宅大廈，可提供1,188個分層住宅。匯璽III包括三幢高座分層大樓及兩幢低座大樓，提供1,172個單位。

匯璽III只有部分向西南單位可享有海景，而向東北單位主要望市區景；部分高層單位可遠眺獅子山山景。

總括而言，兩大樓盤均有海景單位，不過由於維港匯位處臨海地皮，整體景觀佔優，向海單位較多，而匯璽的景觀較為多樣化，由於項目有40多層高，高層單位景觀亦非常開揚。

匯璽交通配套佔優

於交通配套方面，匯璽明顯有優勢，因為位於港鐵南昌站上蓋，坐擁東涌線及西鐵線雙鐵路好處。此外，匯璽位於深水涉深旺道，有多條巴士及小巴路線，來往港九新界等地。

至於維港匯亦接近南昌鐵路站，需步行約五至八分鐘才抵達。在地理位置上，跟匯璽對比顯然沒有太大優勢。因為由南昌站前往維港匯可以選擇往西面的行人天橋，並且穿越西九龍公路，才能連接公屋海達邨及深旺道一帶；或由南昌站B出口，經東面進入凱樂苑範圍。

公共交通方面，維港匯跟海盈邨及凱樂苑之間隔著一條街道荔盈街，設有一個巴士總站。有新巴701A路線，可直達旺角，以及其他巴士路線前往九龍灣、深水涉及白田等地。

由此可見，匯璽在交通配套方面明顯有更多優點，如果以鐵路作用主要出入交通工具，省卻更多步行時間，並同時利用東涌線出入機場、九龍站及中環站；而西鐵錢可去屯門、荃灣西、旺角、尖沙咀等地，極之方便。

兩大豪宅 生活配套選擇不多

維港匯在生活配套上需依賴毗鄰海盈邨公屋設施，但實際上算是充裕，因為當區只有十間商舖，及三間食肆。 因此如需要購物及買餸，最近也只能前往南昌站V WALK商場，或者北河街街市。

不過，假以時日當新地的酒店項目落成後，可為區內注入更多高檔消閒元素。而維港匯本身設有臨海雙會所The Jewel， 五層會所總面積逾34,500平方呎，可飽覽維港海景，項目有本身賣點。

匯璽則享有地理優勢，如需要購物只要前往樓下鐵路商場V WALK，商場佔地30萬平方呎，提供150個舖位。而毗鄰富昌邨設有富昌商場，步行至深水涉區內各式商店、食肆、郵局及街市民生所需一應俱備。

社區康體設施方面，區內有通州街公園、南昌公園及北河街體育館等供使用。 總括而言，兩大豪宅樓盤位置相近，社區及購物配套設施相若，步行範圍內選擇不算太多，只是匯璽較近中心區有地利。

結論

兩大豪宅樓盤，實力不相伯仲，維港匯在景觀方面佔優，因為主要是向海單位佔比較多；而匯璽交通配套最頂級，出入省卻步行時間。

價錢方面，兩者差距不大，若有意置業者，未能成功認購維港匯I，匯璽共有三期，單位供應不少，可成為不俗替代選擇。