【維港匯vs匯璽】西九兩大豪宅盤對決 抽唔中維港匯應否轉買匯璽?|胡說樓市

【維港匯vs匯璽】西九兩大豪宅盤對決 抽唔中維港匯應否轉買匯璽?|胡說樓市

曾經打破本港住宅地價紀錄的長沙灣「百億地王」,已命名為維港匯(GRAND VICTORIA),並正式開賣,項目由會德豐地產、信和置業、嘉華國際、世茂房地產及爪哇控股聯手合力建造,有望炒起新盤熱潮。

撰文:胡說樓市| 圖片:istock、胡說樓市圖片

地皮前身是長沙灣副食品批發市場第二期一部份,臨海而立,項目分三期發展,共可提供1,437個單位。第一期維港滙I可提供524個單位,首批推售單位涉108伙,折實平均呎價高達24,628元。

由於每呎地價已高達17,501元,故售價難便宜,因此可能是近年西九龍開價最貴的新盤。其實,西九龍區供應一向不缺,最直接可比較就是毗鄰新鴻基地產及港鐵公司共同發展的匯璽,而新落成匯璽住宅部分分三期推出,共提供3,410個單位。

究竟兩大豪宅樓盤一新、一半新,那個更具吸引力,更值得擁有?

維港滙I開價是否高不可攀?

維港匯I屬整體項目第一期,提供單位面積256平方呎至2,189平方呎不等。最平開放式入場單位索價641萬元,折實呎價23,000元。

維港匯I第一期單位間隔

單位間隔 實用面積
開放式 277平方呎
一房 308至320平方呎
兩房 448至597平方呎
三房 793至966平方呎
四房 1,385平方呎
特色戶 256至2,189平方呎

維港匯開價是否不貼地?可從匯璽推售以來價格比較一下。匯璽早於2017年3月開賣,首批涉210伙,折實平均呎價只是18,998元。單位的實用面積介乎267至1,977平方呎,同樣涉多個戶型包括開放式、一房、兩房、三房及四房戶。

至於匯璽II單位面積由265至1,509平方呎不等,並於2017年11月推出,首批折實平均呎價已升至21,152元;於2018年8月再現樓重推時,平均呎價更升至23,893元。

不過,在2019年爆發社會運動期間,匯璽III首張涉及235伙的價單,折實平均呎價回落至21,722元,較兩年前匯璽II首批均價21,152元,只賣貴2.6%;但較2018年逾23,000元則回落了9%。因此,是次維港匯I開價24,628元,並非特別便宜。

話雖如此,根據中原地產資料,目前匯璽、匯璽II、匯璽III於2月份成交實用呎價,分別為24,063元、23,657元及19,737元。 以匯璽II為例,單位叫價650萬至3,600萬元。最近一個349平方呎一房單位,成交價為830萬元,呎價23,782元。

因此維港匯I開價只是貼近二手市場呎價,並只有輕微溢價。另較同區樓齡更高的「西九四小龍」呎價近18,000元,出現溢價近40%。

【維港匯vs匯璽】西九兩大豪宅盤對決 抽唔中維港匯應否轉買匯璽?|胡說樓市
維港匯I開價只是貼近二手市場呎價,並只有輕微溢價。

兩大豪宅海景各有千秋

維港匯整個項目座落於興華西街及連翔道交界。向北為公屋海達邨,東面為長沙灣副食品批發市場;西面則靠近新世界第一渡輪船廠。

雖然整個地皮臨海,項目日後落成料亦不少單位可享珍貴海景,正望昂船洲及維港景,但項目西面側望為昂船洲的污水處理廠,以及垃圾轉運站,有機會散發臭味可能對樓盤構成影響;而匯璽亦要面對同樣問題,尤其夏季吹南風時。

維港匯東南景觀最佳

維港匯分三期發展,一期、二期及三期,分別提供524個、525個及388個單位,而維港匯I由四座組成。

其中第1座、第2座、第3A座及第5座,可向南,望向西九區九龍站一帶的維港景色。而第3B座則座落於後方,以細單位為主,向西南方向,穿過垃圾轉運站、昂船洲污水處理廠等,可望向葵涌及荃灣海峽一帶,更可遠眺昂船洲大橋景緻。

四座中,第一座延伸往海旁的角度較多,故海景最有保障;其次是第二座至第五座。 換言之,項目向東南的景觀最佳,涉及1座、 2座、3A座及5座部分單位。

不過,位於項目東面,毗鄰新地發展的酒店項目,第三期部分單位景觀料受酒店遮擋,而第一期項目由於位置較遠影響不至太大。另外,維港匯還有其他景觀考慮,因為樓盤兩側都會被「渠務專用範圍」所包圍,有關範圍內有沙井或箱形暗渠,以便渠務署定期進行檢查及清淤工作。工作期間會發出聲響及異味。

維港匯北面可望向公屋海盈邨,在開則方面盡量避免出現此情景。只有有少數單位的儲物室會望到海盈邨外,其他單位並不受到影響。

匯璽西南單位望海

匯璽景觀方面,屬港鐵南昌站上蓋項目,整個項目可算望海而建,只是位置上維港匯較貼近海濱。匯璽(即2A期),包括兩幢大廈及五幢低座住宅大樓,涉1,050個單位。

只有高座向西南方向的單位(大部分屬四房),可享有昂船洲一帶海景;後排則主要包括開放式至兩房單位,向東北望區內樓景。 匯璽II包括兩幢住宅大廈,可提供1,188個分層住宅。匯璽III包括三幢高座分層大樓及兩幢低座大樓,提供1,172個單位。

匯璽III只有部分向西南單位可享有海景,而向東北單位主要望市區景;部分高層單位可遠眺獅子山山景。

總括而言,兩大樓盤均有海景單位,不過由於維港匯位處臨海地皮,整體景觀佔優,向海單位較多,而匯璽的景觀較為多樣化,由於項目有40多層高,高層單位景觀亦非常開揚。

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匯璽交通配套佔優

於交通配套方面,匯璽明顯有優勢,因為位於港鐵南昌站上蓋,坐擁東涌線及西鐵線雙鐵路好處。此外,匯璽位於深水涉深旺道,有多條巴士及小巴路線,來往港九新界等地。

至於維港匯亦接近南昌鐵路站,需步行約五至八分鐘才抵達。在地理位置上,跟匯璽對比顯然沒有太大優勢。因為由南昌站前往維港匯可以選擇往西面的行人天橋,並且穿越西九龍公路,才能連接公屋海達邨及深旺道一帶;或由南昌站B出口,經東面進入凱樂苑範圍。

公共交通方面,維港匯跟海盈邨及凱樂苑之間隔著一條街道荔盈街,設有一個巴士總站。有新巴701A路線,可直達旺角,以及其他巴士路線前往九龍灣、深水涉及白田等地。

由此可見,匯璽在交通配套方面明顯有更多優點,如果以鐵路作用主要出入交通工具,省卻更多步行時間,並同時利用東涌線出入機場、九龍站及中環站;而西鐵錢可去屯門、荃灣西、旺角、尖沙咀等地,極之方便。

兩大豪宅 生活配套選擇不多

維港匯在生活配套上需依賴毗鄰海盈邨公屋設施,但實際上算是充裕,因為當區只有十間商舖,及三間食肆。 因此如需要購物及買餸,最近也只能前往南昌站V WALK商場,或者北河街街市。

不過,假以時日當新地的酒店項目落成後,可為區內注入更多高檔消閒元素。而維港匯本身設有臨海雙會所The Jewel, 五層會所總面積逾34,500平方呎,可飽覽維港海景,項目有本身賣點。

匯璽則享有地理優勢,如需要購物只要前往樓下鐵路商場V WALK,商場佔地30萬平方呎,提供150個舖位。而毗鄰富昌邨設有富昌商場,步行至深水涉區內各式商店、食肆、郵局及街市民生所需一應俱備。

社區康體設施方面,區內有通州街公園、南昌公園及北河街體育館等供使用。 總括而言,兩大豪宅樓盤位置相近,社區及購物配套設施相若,步行範圍內選擇不算太多,只是匯璽較近中心區有地利。

結論

兩大豪宅樓盤,實力不相伯仲,維港匯在景觀方面佔優,因為主要是向海單位佔比較多;而匯璽交通配套最頂級,出入省卻步行時間。

價錢方面,兩者差距不大,若有意置業者,未能成功認購維港匯I,匯璽共有三期,單位供應不少,可成為不俗替代選擇。