探索能源使用強度（EUI）趨勢背後的綠色之資產價值願景

在估值模型中，若使用折現現金流進行評估，能源效率能降低貶值風險。以辦公樓爲例，能源效率會吸引重視可持續發展的租客，有助促進更高的收入增長率和更低的空置率，直接提升有效租金值。此外，雖然低 EUI 辦公樓的初始資本支出可能較高，例如需安裝高效暖通空調、可再生能源系統和實時監測模型等，但這些投資帶來的節能收益可彌補這些早期支出。相較之下，低效建築通常需要面對頻繁的翻新以遵循能效要求，這會推高未來的資本支出和運營支出。以上兩個因素有助於提升內部回報率，並增強資產的總價值。

資本市場正在加速引導資金流向符合可持續標準的資產。香港金融管理局在 2024 年 5 月發布的《香港可持續金融分類目錄》，專門針對新建和翻新的建築，旨在推進氣候變化的緩解目標。綠色建築的技術篩選標準要求在 EUI 方面相對於基準低 30%，筆者認為，這使高效建築能吸引專注於可持續發展的投資者，大大增加了獲得綠色融資的機會，並可就提升能效的項目取得優惠融資條件，提升改善能源效能項目的吸引力。

根據香港機電工程署的數據，在 2024 年至 2025 年間，香港辦公樓的平均電力使用指數範圍為每年 86–313 kWh/m²，而平均水平約每年 150–200 kWh/m²。而碳風險房地產監測平台提供基於《巴黎協定》1.5°C 目標的脫碳路徑，香港未來辦公樓的能源使用基準需在 2030 年及 2050 年分別降低至每年 136 kWh/m² 和 60 kWh/m²。雖然部分頂尖辦公樓已達 2030 年目標，但市場平均仍高於 2030 路徑，與 2050 年淨零目標仍有明顯落差，這強調了進一步管理並降低 EUI 的必要性。

在香港這類高密度城市中，建築能源效率的轉型已成為房地產可持續發展的核心，而資本市場與監管壓力必然會加速此進程，為未來的綠色建築創造更大的空間。

陳楚君 華坊諮詢評估可持續發展諮詢部助理經理Certified ESG Analyst (CESGA)/ SCR/ WELL AP