【西九龍地皮】風雨中又有地王!700億元項目的啟示|1%Anthony

【西九龍地皮】風雨中又有地王!700億元項目的啟示|1%Anthony

Anthony Sir:
你好!最近社會運動不絕,經濟下行,樓市調整,但是竟然又有地王誕生,西九龍的商業地王以422億元批出,對樓市有甚麼啟示?會是見底的訊號嗎?

讀者麥先生

撰文:1%Anthony|圖片:中新社、新傳媒資料室

西九龍地皮的啟示!

專欄不談政治,只談經濟及樓市。政局不穩,仍有地王誕生,短中長期皆有啟示。今次招標其實不獲其他地產商看好,早前估計有機會流標。事實上,高鐵地王估值是316億至791億元,中標價是422.32億元,雖然是預期之內,但無疑是偏低。

記得去年樓市高峰時,估值高達千億元,中標價只是最高估值的一半,折合樓面呎價只是13,345元。與南豐於2017年投得的啟德商業地,折合呎價12,863元差不多,比之前恒基地產(00012)投得的中環美利道商業地,折合呎價50,064元差更遠,以高鐵站上蓋這個位置來說,呎價偏低。

發展商出價保守,加上只有3份標書,或反映大孖沙對中短期經濟及樓市仍有保留。事實上,社會運動仍然未平息,大型活動取消,遊客數字大跌,店舖結業,失業潮至,種種因素都令投資者缺乏信心。新按揭政策推出之後,樓市雖有短期亢奮,但很快又回復平靜,成交冰封,劈價盤又再湧現,相信短期樓市調整仍未完結。

大財團對中期前景仍有信心

調整未完,但又不能看得太淡!雖說今次僅三份標書,中標呎價偏低,除了因為市況仍未穩定,項目涉資多也是重要原因之一。比第二位、第三位的啟德地皮,高出接近一倍。業內人士估計,整個項目地價連同發展成本近700億,可謂超級巨無霸,平時我們買樓不是這樣嗎?涉及金額大,呎價相對較平,涉及金額少,呎價相對偏高。

試問700億元發展的項目有多少財團可以應付得來?而且這是一個極長線的投資項目,回本期可能長達10年以上,發展商仍然願意投入大量資本,證明他們對香港長遠的前景仍然有信心,不然早就撤資去了。發展需要有遠見!當年高鐵掀起社會很大風波,多次超支,耗資高達864億元,記得後期的撥款申請,被政客與反對者高呼這是大白象工程,成本高效益低。

有人主張停工,有人主張將總站搬到錦上路節省成本。後來高鐵通車了,載客量跟預期雖有出入,但相差並不太遠,筆者經常要往返內地買賣樓盤,經常買不到一些熱門地方的車票,可見載客量正在穩步上揚。高鐵通車之後,香港也加入了全國高鐵網絡,與很多城市連接起來,有深層意義。

最重要的是今次賣地的收入,已經佔總成本的一半,如果在去年樓市高峰的時候賣出,賣一幅地可能已經能回本了!而且還未計算載客收入;還未計算因高鐵而創造出來的周邊土地價值,以及為週邊地區帶來的經濟效益;還未計算香港與國內各大城市聯網的重大意義。高鐵絕非大白象工程,可以預期未來仍然會為香港,尤其西九龍一帶,創造更大價值。

西九龍地皮 高鐵站
圖片:中新社

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