買樓求槓桿|好債「創造財富」、壞債「渣都無」:揀啱就有財務自由! |  1%Anthony

買樓求槓桿|好債「創造財富」、壞債「渣都無」:揀啱就有財務自由! | 1%Anthony

樓市

讀者汪先生:經常聽閣下說買樓求槓桿,如何可以多借點錢,應該甚麼時候該多借、甚麼時候該少借呢? 請指教!

撰文:1%Anthony| 圖片:Unsplash、iStock

(圖片來源:iStock)
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首先要考慮的,是借錢來買甚麼?

典型的壞債(bad debt),是讓財富從你的口袋裏流走。

有些消費花了錢就是花了錢,沒有任何轉售價值(resale value),例如旅行、度假、吃美食、買靚衫等,有些朋友甚至形容以上為死債(dead debt),錢花了,最後連渣都無。

無轉售價值為壞債

有些消費有轉售價值,例如名錶、名牌手袋和車等,需要用錢時可以出售。

雖然不會賣到當初閣下的買入價,但最少都可以套現些少作江湖救急,相對較好,然而都是壞債。

當然,又並非叫閣下完合不消費。只是,要懂得分辨,要有節制而已。

消費也可以是資產;也可以是好債(good debt)。

例如部分品牌及型號的名錶、藝術品等;再加上獨具慧眼,將來轉售的時候可以賣個更好的價錢,那就不算是壞債,甚至可以算是資產。

例如自住物業,有需要的時候,業主可以套現。如果揀對物業,不斷升值,而又懂得運用財技將之發揮出來,自住樓都可助閣下創造財富,那就是好債,是資產了。

最好的好債,是買入不斷為自己創造財富的資產。

例如借錢買的是優質股票、基金、債券等,可以帶來被動收入,那算是好債。

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具投資性質的物業是好債

又例如筆者的強項,買入投資性質的物業,既能升值,又能帶來租金收入,那是非常好的好債。

現在市場處於超低息環境,以物業貸款常用的H按計算,實際供款利率1.5%,以一個普通的上車盤租金收入3%計算,息差僅有1.5%。

如果讀者揀對樓,物業升值,例如筆者經常提到的,買樓投資的基本目標,三年後物業升值兩成,那槓桿威力就很大了。

又例如筆者團隊投資的收購重建項目。合作夥伴以發展商模式操作,買入舊樓、拆御、重建和賣新樓,平均每年回報約20厘。

以貸款利率2%計算,息差高達18%,基本上要達至財務自由,即是被動收入多於日常消費,要達至此水平並不難。

當然投資沒有必賺的,除了買甚麼外,也要懂得計算成本與回報、現金流、風險等,往後有機會再跟讀者詳談。