上車按揭

買$500萬樓 人工至少要$40,000

樓市

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港女男神劉鳴煒話,「情侶要維持長期關係,以有沒有樓作為重點,我認為是錯的。」但冇樓喎,你真係結婚?依家日日見到樓價係升,3字頭、甚至是4字的樓盤幾乎絕跡,最近沙田第一城低層2房成交,都要差唔多500萬元,好似唔上車就呢世都上唔到咁。

你真係跟人諗住撲入市?咪住先,唔好以為係咁易儲到幾十萬首期,就可以上到車。因為宜家香港按揭規定仍然好嚴,除咗要睇銀行肯借幾多成按揭俾你之外,仲要睇下你入息過唔過到壓力測試。曾經有月入30,000元的打工仔,買一層400萬元的樓都過唔到壓力測試,結果要撻訂,損失唔少。

咁月入幾多先可以上到車呢?今次就同大家計一計數。

如果計正常按揭,供款利率按息為2.15厘,分30年月供。第一次置業自住而且有固定收入,年紀唔係太大在40歲以下,所買單位又唔算太舊,最好在40年以下,最高可以按到90%。

但要留意,借六成以上按揭(非自用為五成),係需要俾按揭保險,另外計劃只適用於400萬或以下物業,如在400萬至450萬元的物業,可借八成至九成之間,惟450萬至600萬元的物業,則最多只可以借八成,即是首期又要儲多啲。

舉個例,一層500萬元樓,首期要俾100萬元,貸款額為400萬元,每月供款為15,087元,計完的每月供款,必需低於入息的45%,則入息最少便要33,526元。

而上述例子按揭保險就要俾約6.6萬元,如果冇咁多錢就要加借,咁每月供款額又會大咗,想過壓力測試更難。

但最難一步係通過壓力測試。假設利率上升3厘,供款利率變為5.15厘,而供款要佔每月入息比率會增加至55%以下。即是說,你每月入息最少要39,710元先過到關!

所以話,宜家上車盤升穿400萬元、500萬元屬等閒事,一個月入30,000元的打工仔,根本冇可能上車。

用呢套方式去推算其他樓價的最低入息要求,同樣借8成按揭,分30年還,會得出以下結果:

睇完上述的分析,即係點呢?即係如果你入息只有約18,000萬元,一定要搵200萬元以下的上車盤,但目前應該只有未補地價公屋,又或者好似荃灣六屍凶宅咁可以揀。

如果要買天水圍嘉湖山莊、沙田第一城細單位,月入最少都要有咁上下。即係話,如果你依家月入未夠,一係就儲多啲首期,借少啲按揭來減低每月供款,一係就等樓價再跌多啲。

不過唔好諗咁耐,因為美國踏入加息週期,有分析員估計今年會加1厘息。雖然香港未必會跟足,但依家又話港匯轉弱,資金流走,有機會提早加息。如果銀行真係跟加1厘息的話,壓力測試下的最低入息要求就變左。

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