銀行VS估價行 一手物業估價竟然相差200萬 委託律師樓轉按「不成功也收費」?|陳永鍵

銀行VS估價行 一手物業估價竟然相差200萬 委託律師樓轉按「不成功也收費」?|陳永鍵

近月有不少大型新盤入伙,筆者的按揭轉介公司接獲大量關於一手樓的轉按查詢,而有部分按揭申請者對估價、優惠及申請程序抱有困惑,有見及此,筆者為讀者一一解開一手樓轉按的謎團及程序。

撰文:陳永鍵|圖片:Unsplash

即使物業在入伙後,按揭申請者難以在銀行的網上估價服務上,查看現時的物業估價。

如申請者欲查詢最貼市的物業估值,只能到銀行分行向銀行職員查詢物業估價,而銀行職員會致電到估價熱線,查詢物業估值。

銀行估價有偏差

由於銀行可使用的估價行林林總總,而每間估價行對物業作出的估值亦有偏差。

筆者遇過其中一個案例物業,物業估價竟可相差200萬元,分別是最低價1,200萬元及最高價1,400萬元,在承造轉按時,其套現金額足足相差了100萬元,差別可謂十分之大。

一手樓轉按,部分申請者以估值1,000萬元或以下,透過按證公司提供的高成數轉按,以甩發展商按揭或發展商二按為其目的。

有部分申請者持有1,000萬以上一手物業,假設其發展商按揭結欠為800萬元,亦可透過「撳低估價」至1,000萬元,經按證公司承造8成轉按,得以甩掉發展商按揭或二按。

有部分申請者,亦希望以物業最高估值甩按保或套現,故估價屬轉按的重大一環。

由於銀行可使用的估價行林林總總,每間估價行對物業作出的估值亦有偏差。(圖片來源:unsplash)
由於銀行可使用的估價行林林總總,每間估價行對物業作出的估值亦有偏差。(圖片來源:unsplash)

而600萬元以上至1,000萬元內物業,可經按證公司承造8成轉按,並清還發展商按揭或二按,其原則是不可套現;600萬元或以下物業,則可經按證公司承造8成按揭並可套現。

假設不經按證公司承造按揭,1,000萬元內物業,可承造6成按揭或500萬元,並取低者作準。

而1,000萬元以上物業,剛可承造5成按揭,由此可見估價對轉按申請者來說,可謂極其重要。

大多申請者亦難以掌握眾多估價行的估價,亦不欲逐間銀行叩門查詢,途其方便。筆者建議申請者可委託按揭中介,查詢每間銀行的物業估值,以獲取最高估值承造轉按。

需經律師樓承造

自王潘律師行及黃馮律師行相繼出事後,申請者應嚴選承造轉按的律師樓。

有部分轉按申請者為了節省時間,一般會在申請按揭時的同時,委託律師樓向原銀行或發展商借契,好讓銀行在批核後,能立刻辦理轉按手續。

好處是節省了借契的時間,一般律師樓借契需時三至四星期不等,如在批核後才委託律師樓借契,便要多花三至四星期才能完成轉按,而缺點是如按揭未能獲批。

要注意的是,有部分律師樓仍會向申請者徵收費用,而筆者合作開的律師樓,只會在個案成功後才收費,為申請者節省時間及慳錢。

所以業主在委託律師樓時,大可向律師樓查詢是否「不成功不收費」呢?

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