高成數按揭,是陷阱還是機遇?

高成數按揭,是陷阱還是機遇?

朋友:「嘩!元朗個新盤做到120%按揭呀。」
筆者:「咁勁?係咪加按計劃?」

朋友:「一按都做95%。」
筆者:「兩間加埋平均可能得60%。」
朋友:「肯定係發展商睇淡後市啦,減價戰前奏。」
筆者:「咁又未必,肯減價就唔使借咁多啦。」
朋友:「咩意思呢?」
筆者:「中原指數都企返穩,其實香港人接受到呢個價,只係借唔到錢,所以借得到緊要過減價,我覺得危中有機。」

首先受惠是想上車的年輕人

年輕人剛剛踏出社會,大部分未儲夠四成首期,想借高成數按揭,入息又未夠通過壓力測試,高成數按揭可以幫助年青人上車。正如前文所說,三年後供款壓力增加,會否必然供不起?必然斷供?變成銀主盤?

那就要看個人造化,以下幾種情況都有可能出現:

情況一:樓市好轉,買家以靚價將物業出售,不用供貴樓之餘,亦可以賺一筆,乘勢樓換樓。

情況二:買家在這三年間,努力上游,升職、跳槽、加薪、賺錢,始終是年輕人嘛,事業剛剛起步,有提升空間。又或者在這三年間,找到自己的另一半,公一份婆一份,收入足夠過壓力測試,就可以轉到其他銀行,繼續低息供樓。

情況三:樓市沒有好轉,未能以更高價賣出物業,同時買家在這三年間收入亦沒有提升,發現供不起樓,被迫斷供。

所以筆者不反對年輕人供助發展商高成數按揭上車,問題是,你要對自己的狀況進行評估。

樓市千變萬化,加上你們亦未有足夠的經驗,不要瞎猜升跌,先評估你自己,你覺得自己的事業,在上升週期還是下跌週期?你覺得自己三年後,收入會否比現在高?有沒有機會升職?加薪?賺錢?跳槽?如果有信心,即使到時要供多幾千元,又怕甚麼?

其次,投資者的購買力再釋放

以上述的戰友為例,她是六年前參加課程的同學,當時手上有兩個物業,一個自住,一個收租,有感年紀已經超過50歲,將物業加按,再將投資多年但沒有甚麼增長的基金都賣掉,套取資金再買樓,買買賣賣幾年,現時持有十多個物業,這些故事在投資兵團之中比比皆是。

後來政府收緊按揭,無法再借錢,資產就停在這個水平,資金亦存放於戶口沒有再流動。發展商提供按揭,最少她可以買到樓,放在戶口裏的資金有用。

分析員、學者提到的斷供風險,怎會發生在她身上?首先,她有充足的資金,有充足的資產及租金收入,其次,她有豐富的投資經驗,看樓市、揀物業,眼光比很多分析員、學者還要準,必要時賣一、兩個早已倍升的舊樓單位來抵抗逆市,又有何風險呢?

還有,讓非傳統打工仔有機會買樓

政府的按揭政策,對非傳統打工仔極不公平。政府的理由是控制風險,維持銀行體系的穩定,借高成數按揭要求特別高,尤其是想借九成按揭,必須要穩定收入。

香港靠服務性行業撐起半邊天,很多打工仔的收入與業績掛鈎,收入以佣金為主,例如地產代理、保險經紀及無數的前線銷售人員,基本上已經無緣九成按揭,甚至八成都未必批,公平嗎?

又有很多自僱人士、創業精英,例如筆者開酒吧、開美容院的拍檔,他們不是沒有賺錢能力,只是沒有穩定收入,銀行又會覺得做生意的貸款人風險高,同樣的故事,基本上已經無緣九成按揭,甚至八成都未必批,公平嗎?

政府不是鼓勵年輕人要有自己的夢想嗎?要勇於創業嗎?為甚麼歧視他們?發展商提供高成數按揭,對他們來說無疑是一條出路,不代表他們沒有實力,更不代表將來會斷供。