40年舊樓呎價$15,000 依家唔買 遲啲仲貴嗎 | 買樓收租 | 香港樓市2018 | 樓市入門 | 海外置業

40年舊樓呎價$15,000 依家唔買 遲啲仲貴嗎 | 買樓收租 | 香港樓市2018 | 樓市入門 | 海外置業

【買樓收租】今期讀者一口氣睇了好幾個樓齡逾40年的老牌屋苑單位,呎價高達15,000元,擔心現在不買,將來就更貴,向Anthony請教。

撰文:1% Anthony |圖片:新傳媒資料室

讀者詹先生問:

你好!本人最近到了一個樓齡逾40年的老牌屋苑,一口氣睇了好幾個單位。

代理都說業主叫價很硬淨,幾個單位開價都是新高價,呎價高達15,000元,之前很多都是12,000至13,000元而已。一個500多平方呎的單位開價850萬元,市值租金約18,000元,是否太低呢?

代理說香港人愈來愈有錢,租金將會爆升,今天回報低一點也不是問題,現在不買,將來就更貴,是這樣嗎?難道創新高都要買?

買樓收租
Anthony認為,現在買樓收租並非好主意。

Anthony答

首先,開價太貴了。
正如讀者所說,現時屋苑成交,比較高的呎價約介乎13,000至14,000元;比較低的甚至見12,000元。始終是幾十年樓的一手屋苑,單位質素非常參差,有的高層靚景,有的低層嚇鬼景;有的豪華靚裝,有的甩皮甩骨,價錢參差是很正常的。然而,讀者提到的單位,沒有甚麼亮點,但竟然要價15,000元,明顯偏貴。

叫價850萬元,現時每月租金18,000元,租金回報率僅2.7厘,是否還值得買這個單位作投資呢?其次,租金是不會爆升的。

買樓收租並非好主意

樓價失控,主要是因為政府政策失誤,「辣招」令業主不願賣樓,供應嚴重短缺。有趣的是,無論政府官員、建制派、泛民議員,都看不到問題所在,仍通過15%辣稅。再加上資金充斥市場,政府又沒有相應措施,業主反幾口價,就賣貴一百幾十萬元,可以完全脫離市民的負擔水平,政策不變,樓價註定要失控。

相反,租金必須與市民的收入掛鈎,租不起就是租不起,不可能反幾口價就爆升。就算升,亦未必是讀者看的那類單位。首置客主導市場,當中很多都是年青人,資金不夠的追細價屋苑;資金夠的有「父幹」的,追買新樓新式屋苑。

買樓收租 租金回報每況愈下

讀者提到的單位是一個逾40年的舊式屋苑,看來不是首置客杯茶,尤其是已跌出了按揭保險門檻,所以過往一、兩年跑輸大市。租務亦然,租金升得快的屋苑,很多時候都是有高薪上班族、有內地學生支持的地區,讀者提到的屋苑看來沒有這類客群,如何爆升呢?未來,樓價持續炒高,租金追不上,租金回報率就必然會持續下跌。

看看周邊國家及地區,例如內地、澳門、台灣等,樓價亦不斷炒高,但租金卻沒有爆上,租金回報率就不斷下跌,甚至不少物業跌穿了2厘的水平。其實香港租金回報率亦不斷下跌,記得2009、2010年,買樓收租有6、7厘回報率是平常事,到2013、2014年,4、5厘已不易,今天有3厘業主都已經收貨。

買樓收租
租金升得快的屋苑,很多時候都是有高薪上班族、有內地學生支持的地區。

加息週期將至,若然按息都超過3厘,即是負息差,那買樓收租還有甚麼意思呢?

到了今天,租金回報率只能用作防守的參考指標,最重要的,還是考慮物業將來出售的時候賺到的差價。讀者提到的物業樓齡已逾40年了,持貨幾年之後就步向50年,由於屋苑的規模也不少,相信要收購重建亦不容易,是否還可以賣到好價錢呢?

自住還可以,如果買來投資,尤其是想用作收租,筆者覺得這個價錢不是好選擇。買筍盤從來就不是容易的事,不然個個都發達了。

筆者要買到筍盤,都要經過一段時間搵盤、揀代理、傾價等不同階段,睇一、兩個月、幾十個單位,才買到一個低水一、兩成的筍盤,沒有免費午餐。

買樓收租
市場預期你月美國若再加息,香港銀行亦會跟隨。

作者為1%投資培訓的地產課程總監,著有《買樓上車防中伏》、《上車又住又賺》、《樓。轉命運》、《工商舖小本投資入門》、《50 萬上車》、《投資買樓賺錢筆記》等等,其博客《第一桶金》總瀏覽量逾300萬人次,曾接受多間傳媒專訪及出任電台地產節目嘉賓主持,並擔任TVB節目「有樓萬事足」顧問。2000年科網股爆破,曾欠下近一年薪金卡數。經債務重組後,2004年股樓雙線出擊,短短四年由滿身卡數打工仔,變出六層樓。其後與投資兵團大舉出擊投資物業,並進軍商鋪、工廈市場,以穩健投資策略,成功變出雙位數物業。

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