999年地契新盤應市 紅磡舊樓重建項目蓄勢推出

紅磡必嘉坊「999年地契」一世免地租?優勢勁過太古城800年地契!

樓市

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近期發展商大力推盤,最近更有999年地契新盤準備應市,成為市場熱話。今期解構一下該999年地契新盤的詳情,以及認知何謂999年地契。

該999年地契新盤項目是位於紅磡區內,橫跨機利士南路、黃埔街、寶其利街及必嘉街四條街道的重建項目,分三期發展,合共提供九座,提供約2,800伙。

發展商為恒基地產(00012),日前已將項目命名為必嘉坊(BAKER CIRCLE)。

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(圖片來源:新傳媒資料室)

必嘉坊第一期最快6月推售

恒基物業代理有限公司營業(一)部總經理林達民日前稱,位於機利士南路與寶其利街交界的項目第一期最快6月推售,涉約1,000伙,主打一房至兩房戶,料於2024年第一季落成,而整個項目預計2027年落成。

項目由最初收樓至今歷時逾20年,涉及總樓面超過100.8萬平方呎,結合八組地盤,為近30年來最大型的私人發展市區舊樓重建計劃項目,而且更是近30年,全港最大型私人發展商999年地契市區舊樓重建計劃。

資料顯示,該項目地契999年期,由1887年3月21日起計,即地契年期還有超過800年。

由於共八組地盤組成,項目當中亦涉及商業樓面約16.8萬平方呎,並引入了嶄新的步行街概念,例如好像日本東京銀座及新宿,或新加坡的Orchard Road等。

發展商指,整個步行街總長度超過800米,走勻整片步行街需時15分鐘。

項目最令人關注的地方,除了是東鐵綫過海段,於2022年5月15日正式通車後,第一個面世的大型市區新盤外,就是上述提及的999年地契。

事實上,香港的土地地契主要分為75年期、99年期和999年期,當中,999年地契名單上的地契,又被稱為千年地契。

土地租用者只須交差餉

這些不同年期地契背後牽涉的,是土地業權的界限,將會影響市民購買物業的意欲,也是買家需要注意的風險。

簡而言之,香港土地業權可分為「永久業權」和「土地租借權」兩類。

當中999年期地契土地租用者只須交差餉,即應課差餉租值的5%,而且長時間內毋須受到繳交地租,或補地價等續租條件的威脅。

對比起其他要繳差餉及要交地租的土地,999年期地契的確有一定優勢。

至於999年期地契近年來備受市場關注的最大原因,是因為《中英聯合聲明》當中為大部分於1997年期滿的土地制定續期的權利,所有於1997年6月30日前期滿的新界土地契約,均可以續期50年,直至2047年6月30日止。

因此現時全港有逾30,000份新界的土地契約將於2047年到期。即是如非續期,業主使用權限屆時將完結。

及後香港特區政府為「2047年大限」的續期問題作過解釋,發展局曾於2019年表示,據特區政府1997年7月的政策聲明,沒有續期權利的土地契約(不包括短期租約及特殊用途契約),在期滿時,可由政府全權酌情決定續期50年,而毋須補繳地價,惟須每年繳納租金。

租金款額相當於有關土地應課差餉租值的3%,租金其後會隨應課差餉的改變而調整。而據此政策,特區政府成立後,批出的地契年期,一般均為50年,並跨越2047年。

至於有哪些屋苑或物業是999年地契?資料顯示,大多是在香港開埠初期批出,而且大部分位於港島區,集中在中區、鰂魚涌及赤柱一帶。

其中一個指標,是港島東藍籌屋苑太古城,故成為樓市的寒暑表指標。

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(圖片來源:新傳媒資料室)

太古城地契尚有逾800年

太古城除伙數多外,地契年期是它的一大優勢。項目前身是太古船塢的太古城,地契就是於1900年批出,換言之該地契尚有逾800年。

另不少港島區著名豪宅,也擁999年地契,包括食物及衞生局局長陳肇始,於2021年斥資1,780萬元,買入的薄扶林碧瑤灣。

另外,鄰近紅磡黃埔四街舊樓重建項目必嘉坊的紅磡灣中心,都是擁有999年地契。

其土地租用者,可以無條件使用至2886年,比起受2047年大限所影響的土地,999年地契絕對是優勢。

再者,對買家而言,即使金管局已經向銀行聲明,毋須因2047年限調整按揭政策。

但是對於銀行而言,批出按揭的風險仍是未知之數,所以買家在申請此類型物業的按揭時,可能要多加注意,或者向銀行查詢實際情況。

如果想降低未知的風險,也可以多比較不同樓盤,並查詢地契年期資訊。

鐵路帶動區內樓價

前文提及的紅磡黃埔四街舊樓重建項目必嘉坊,除有999年期優勢外,站在投資角度,該區投資價值確實不容忽視。

其實早於上世紀90年代,在紅磡黃埔一帶,已有大型發展商發展物業王國。

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(圖片來源:中新社)

長實恒地早看中紅磡

當年大孖沙已見到原本交通不便的紅磡區乃九龍一塊貴玉,區內多具分量的大型屋苑,至今亦為大藍籌屋苑,包括有香港首富李嘉誠旗下長實集團(01113)所發展的黃埔花園及海逸豪園等,為區內樓價指標。

不過,近年市建局在區內興建全新物業,礙於規模不大,起不到領頭羊作用;反而是今次在紅磡黃埔四街項目必嘉坊的大型發展商恒地,在區內已發展逾30年,

除了單幢細規模物業外,在黃埔街、必嘉街、寶其利街一帶擁有大量舊樓物業,規模更比旗下同系大角咀利奧坊物業群,更具規模及指標性。

當然,整個必嘉坊重建項目鄰近三個港鐵站,包括何文田、黃埔及紅磡站,更是東鐵綫過海段於上週日(5月15日)正式通車後,第一個面世的大型市區新盤。

東鐵綫過海段通車後,紅磡站直接一站過海到灣仔會展,兩站到金鐘,大大縮短交通時間。不單有利東鐵綫鄰近屋苑,市場並且特別看好紅磡區一帶,料推升區內住屋需求及租務需求。

有資深地產界人士指出,標誌逾百年歷史的九廣鐵路綫「過大海」的新里程碑,日後便沒有港九及新界之分,香港乃一統性,地區性之分只有不同配套之別。

例如在西鐵綫通車後,屯門樓貴過港島樓的現實,便是由鐵路帶動,地域性已不再是難題,鐵路帶動樓價是香港樓市千古定律。

最近區內都已經有投資者積極入市。紅磡半島豪庭5座極高層D室,面積565平方呎,望啟德郵輪碼頭,吸引區內投資者以1,233萬元承接,作長線收租用途,成交呎價21,823元。

單位市值月租介乎27,000至29,000元,料買家享2.6至2.8厘租金回報。據了解,原業主持貨14年,賬面獲利725萬元或1.43倍。

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(圖片來源:新傳媒資料室)

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圖片來源:新傳媒資料室, 中新社